대구지방법원 2025타경5292. 예천읍 대심리 산장빌라 101동 1층 101호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 116,200,000원입니다. 동일 면적 73.3㎡ 실거래 중 최근 12개월 평균은 175,000,000원이고 최신 거래 역시 175,000,000원이어서, 현재 최저가는 두 기준 모두 크게 밑돕니다.
다만 이 사건에서 가격만큼 중요한 것이 권리 원본 확인입니다. 등기에는 과거 압류·가압류·가등기가 여러 차례 등장하고, 갑구 13번과 18번 가등기에 대해서는 각각 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다. 한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5292 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 대심리 435-2 산장빌라 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일면적 실거래 기준 73.3㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 한로제 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 가등기 원본 확인
과거 금호농업협동조합 근저당은 2021.09.07. 말소됐고, 고경농업협동조합 가압류, 수성구 압류, 예천군 압류, 서영희·조용균 관련 가등기 등도 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 이후 강미은 명의의 전세금 140,000,000원 전세권이 2021.09.08. 설정됐고, 강미은이 2025.04.28. 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 확실히 낮다
산장빌라 동일 면적 73.3㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 176,555,555원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면 최근 12개월 3건 평균 175,000,000원, 최신 2026.01 거래가 175,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 66.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.3㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 73.3㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 73.3㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 73.3㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 73.3㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2024.06 | 73.3㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 73.3㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 73.3㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 73.3㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.3㎡ | 3건 | 175,000,000원 |
최근 12개월 평균은 175,000,000원이고, 현재 최저가 116,200,000원은 이보다 58,800,000원 낮습니다. 최신 거래 역시 175,000,000원이므로 최신 거래 기준으로도 같은 가격 차이가 납니다. 다만 최근 가격과 이전 가격의 추세는 -1.3%로 소폭 하락 방향입니다. 따라서 과거 190,000,000원·200,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼기보다는 최근 170,000,000원~180,000,000원 구간을 중심으로 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 전세권 · 강미은 | 140,000,000원 | 113,773,200원 |
| 미배당 | - | 26,226,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 140,000,000원 중 113,773,200원이 배당되고 26,226,800원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 26,226,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 60,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 84,486,884원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 강미은 전세권의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 이 데이터에서는 미배당액 자체를 매수인의 추가 취득비용으로 합산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천시외버스터미널 북측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로 여건을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2016.02.02입니다. 승강기·가스보일러 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로를 이용해 진출입합니다.
- 토지. 부정형의 남하향 완경사지대로 현황 다세대주택 부지이며, 토지면적은 2,580.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역 및 중로2류 접함, 가축사육제한구역·영농여건불리농지 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 205,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모 다세대로 동일 면적 실거래는 확인되지만, 단지 경매 매각률은 50.0%로 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 13번·18번 가등기의 법적 성격과 실제 말소 여부를 등기 원문·매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 전세권 확인. 강미은 전세권은 전세금 140,000,000원이고 현 회차 예상 미배당은 26,226,800원입니다. 명세서상 인수권리 없음과 실제 배당·소멸 관계를 원본으로 대조합니다.
- 보증금 20%. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 176,555,555원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원을 가격 판단의 중심에 둡니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.3%이므로 과거 190,000,000원·200,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 과대평가하지 않습니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유관계와 인도 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인합니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대이고 단지 경매 매각률은 50.0%입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층도 함께 검토합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 권리 확인이 선행돼야 한다”
현재 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 175,000,000원의 66.4%입니다. 최근 시장이 -1.3%의 소폭 하락 흐름이라는 점을 감안해도 가격 차이는 상당합니다. 또한 명세서상 명시 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 이 사건은 가격만 보고 곧바로 ‘안전한 할인물건’으로 단정할 단계는 아닙니다. 갑구 13번·18번 가등기의 담보가등기 여부 확인이 요구되고, 임대관계도 미상이며, 16세대 다세대 특유의 환금성까지 고려해야 합니다. 결론은 가격은 매력적, 인수액은 0원, 그러나 가등기 원본 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
