광주지방법원 2025타경7852. 나주시 송월동 엠스테이호텔나주 1층 112호입니다. 건축물대장상 용도는 소매점이고, 감정 당시에는 전신마사지 영업장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김현호는 2016.12.16 매매를 원인으로 2017.02.14 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 462,466,700원입니다.
현재 권리의 말소기준은 2023.05.11 설정된 주식회사하나은행 근저당권 280,800,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당 60,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 23,269,313원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최금희는 2023.04.17 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 20,000,000원에 우선변제권은 없는 것으로 분석돼 보증금 전액이 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 건축물대장상 소매점 · 현 전신마사지 영업장 · 숙박시설 내 1층 112호 |
| 소유자 | 김현호 (2016.12.16 매매 · 2017.02.14 소유권이전 · 거래가액 462,466,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 176,064,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 240,559,486원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 2023.05.11 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 등기권리는 소멸합니다. 하지만 등기부 말소와 임차인 보증금 인수는 별개입니다. 최금희는 2023.04.17 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자는 없으며 배당표상 우선변제권도 없어 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최금희 · 112호 · 주거 | 2023.04.17 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 20,000,000원 |
| 서현동 · 사용관계 미상 | 2025.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 176,064,000원이 아니라 196,064,000원을 본다
현재 최저매각가는 감정가의 44.8%인 176,064,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 취득원가를 보면 안 됩니다. 대항력 있는 최금희의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남으므로, 이번 회차의 실질취득은 176,064,000원 + 20,000,000원 = 196,064,000원입니다.
4회 유찰 시 매각가 140,851,200원, 5회 유찰 시 112,680,960원으로 내려가도 각 시나리오의 매수인 인수액은 20,000,000원으로 제시돼 있습니다. 즉 입찰가는 내려가지만 대항력 임차인의 보증금 인수는 따로 계산해야 합니다. 최근 실거래와 직접 대조되는 가격 기준이 없는 만큼, 44.8%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,896원 |
| 인수. 임차인 최금희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 280,800,000원 | 172,799,104원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 23,269,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 364,069,313원 중 172,799,104원이 배당되고, 미배당액은 191,270,209원입니다. 신청채권자의 청구액 240,559,486원도 전액 충족되지 않습니다. 최금희 보증금 20,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 송월동 나주역 북측 인근이며, 주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 철도시설, 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 숙박시설 내 1층 112호로, 건축물대장상 소매점이나 현재는 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 숙박시설 내 1층이며, 천정형 냉난방 시스템과 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필 일단지의 평지이며 대로2류·중로2류에 접하고, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,336,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 공부상 소매점과 현재 전신마사지 영업장이라는 이용상 차이는 확인돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 176,064,000원에 최금희 보증금 인수 20,000,000원을 더한 196,064,000원이 이번 회차의 기본 취득원가입니다.
- 최금희 점유 확인. 2023.04.17 전입, 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원입니다. 실제 점유 여부와 반환 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 서현동 확인. 2025.10.14 전입으로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·사용관계가 미상입니다. 실제 점유와 명도대상을 확인해야 합니다.
- 영업장 상태 확인. 건축물대장상 소매점이지만 현 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다. 내부 시설·원상회복·영업점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격을 감정가 대비율로 판단하지 않기. 3회 유찰·44.8%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론 내리지 말고, 실질취득 196,064,000원을 기준으로 실제 매매 가능가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “44.8% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 2,000만원 인수다
이 사건은 감정가 393,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 176,064,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 최금희의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 그대로 남기 때문입니다. 이번 회차의 실질취득은 196,064,000원이고, 후순위 전입자 서현동의 점유관계, 공부상 소매점과 현 전신마사지 영업장이라는 이용상 차이까지 확인해야 합니다.
후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 실질취득 196,064,000원에 점유·영업장 리스크를 감수할 가치가 있는지를 판단하는 사건입니다.
