220,080,000원
광주지방법원 2025타경7852. 나주역 북측 인근 엠스테이호텔나주 1층 112호입니다. 건축물대장상 용도는 소매점이지만, 감정평가 당시에는 전신마사지 영업장으로 이용 중이었습니다. 소유자 김현호는 2016.12.16. 매매를 원인으로 2017.02.14. 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 462,466,700원입니다.
말소기준권리는 2023.05.11. 설정된 하나은행 근저당권 280,800,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 60,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 23,269,313원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최금희의 전입일은 말소기준보다 앞선 2023.04.17.이어서, 보증금 20,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 집합건물 · 건축물대장상 소매점 · 현 전신마사지 영업장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 숙박시설 내 1층 112호 |
| 내부 / 설비 | 인테리어 칸막이·스텐샷시 강화유리·강화마루·타일 · 천정형 냉난방시스템·위생설비 |
| 소유자 | 김현호 (2016.12.16. 매매, 2017.02.14. 소유권이전 · 거래가액 462,466,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 220,080,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 240,559,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
과거 도드람양돈협동조합 근저당권 290,000,000원과 김정원 근저당권 20,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.11. 하나은행 근저당권입니다. 이 기준권리보다 먼저 전입한 최금희는 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 보증금 20,000,000원을 배당받지 못한 채 매수인이 전액 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최금희 | 112호 / 주거 | 2023.04.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 서현동 | 부분 미상 / 용도 미상 | 2025.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다. 최금희는 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 서현동은 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 원본 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 실거래 시세 없이 감정가 할인만 존재
현재 최저가는 220,080,000원으로 감정가 393,000,000원의 56%입니다. 그러나 여기에 매수인이 부담할 최금희 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득은 240,080,000원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 220,080,000원 | 20,000,000원 | 147,870,433원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 154,056,000원 | 20,000,000원 | 212,970,097원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 107,839,200원 | 20,000,000원 | 258,539,862원 | 미충족 |
추가 유찰로 매각가는 낮아져도 각 시나리오에서 최금희 보증금 인수액은 20,000,000원으로 동일합니다. 즉 응찰가가 내려가더라도 매수인이 부담할 임차보증금을 반드시 별도 예산으로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,881,120원 |
| 인수. 임차인 최금희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 20,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 280,800,000원 | 216,198,880원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 23,269,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 364,069,313원 중 예상배당은 216,198,880원이며, 채권 미배당은 147,870,433원입니다. 최금희 보증금 20,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 송월동 나주역 북측 인근에 위치하며, 주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 철도시설, 대중교통 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 건축물대장상 용도는 소매점이지만 현재 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 4필 일단지의 가로장방형·평지이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·지역개발사업구역에 포함됩니다.
- 제한. 비행안전제3구역, 배수구역, 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,336,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 최저가의 시장 대비 경쟁력과 재매각 가능성은 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 220,080,000원에 최금희 보증금 20,000,000원을 더한 240,080,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 최금희 임대차 확인. 전입일·보증금·월세와 실제 점유 범위, 임대차계약서 및 인도 대상을 원본으로 확인하세요.
- 서현동 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 위반건축물 표시는 없지만 건축물대장상 소매점과 현 전신마사지 영업장 이용의 차이를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 56%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 배당·세금 원본 대조. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 낙폭보다 20,000,000원 인수를 먼저 본다”
말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점은 명확합니다. 그러나 최금희의 전입은 말소기준보다 앞서고 우선변제권이 없어 보증금 20,000,000원이 매수인에게 남습니다. 현재 최저매각가 220,080,000원만 보면 감정가의 56%이지만, 실질취득은 240,080,000원입니다.
여기에 후순위 점유자 서현동의 보증금·배당요구 정보가 확인되지 않았고, 공부상 소매점과 현 전신마사지 영업장이라는 이용 차이도 있습니다. 실거래 시세가 없어 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 후순위 등기는 정리되지만 임차보증금 인수는 남는 물건입니다. 응찰 판단은 감정가 할인율이 아니라 실질취득액, 점유관계, 상업시설의 실제 시장가격을 기준으로 내려야 합니다.