대구지방법원 2025타경5306. 문경시 문경읍 요성리 408-36의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 489.0㎡, 지목은 대이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 단층으로 조사됐습니다. 소유자는 임종희이며, 현재 최저매각가는 감정가 351,111,000원에서 두 차례 유찰된 172,045,000원입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 등기 흐름에는 이미 말소 표시된 2021년 근저당과 2025년 권리이전·근질권 설정이 함께 나타나므로, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5306 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 문경읍 요성리 408-36 · 경상북도 문경시 문경읍 요성1길 8-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 489.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 · 단층 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 임종희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 351,111,000원 / 172,045,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 192,369,071원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없고 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 현재 분석상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 351,111,000원, 현재 최저매각가는 172,045,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 120,431,499원, 4회 유찰 시 84,302,049원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 직접 비교할 동일 지역 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지는 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태와 활용 가능성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 조사와 별도 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 172,045,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 120,431,499원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 84,302,049원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,208,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,836,370원 |
현재 예상배당표에서는 집행비용 3,208,630원과 소유자 교부 168,836,370원으로 계산되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권액은 192,369,071원이나 각 회차의 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당관계는 채권계산서와 배당요구 자료를 반드시 원본 대조해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 요성리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 489.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 61,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 단층으로 외벽은 목재 노출 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 지붕 표기. 일괄매각 대상 중 목록 2는 공부상 ‘목구조지붕’이나 현황은 ‘기와지붕’으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기부와 명세서를 다시 확인하세요.
- 근저당 권리변동 확인. 2021년 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있으면서 2025.03.27 권리이전·근질권 설정이 함께 나타납니다. 원문 등기 순서를 직접 대조하세요.
- 배당관계 원본 확인. 신청채권액 192,369,071원에 비해 예상배당표상 신청채권자 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 채권계산서·배당요구 자료 확인이 필요합니다.
- 건물 현황 확인. 목록 2는 공부상 목구조지붕, 현황 기와지붕으로 기재되어 있으므로 현장에서 실제 구조와 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지 시세와 실제 활용가치를 별도로 확인하세요.
- 토지 활용성. 489.0㎡ 부정형 토지와 세로한면(가) 도로 조건, 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역을 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 가장 분명한 장점은 임차인 없음·인수 0원입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없다고 기재되어 있어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 2회 유찰을 거쳐 감정가 351,111,000원의 49%인 172,045,000원까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 비교값이 없는 상태에서 이 할인폭만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 주변이 단독주택과 주거나지로 형성된 지역이고, 489.0㎡의 부정형 토지와 일반목구조 단독주택을 함께 취득하는 구조입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 등기 권리변동과 배당관계까지 원본으로 다시 맞춘 뒤 실제 토지·건물 가치가 172,045,000원을 뒷받침하는지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
