광주지방법원 2025타경7975. 광주 남구 봉선동 포스코더샵아파트 111동 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김용운이며 2013.09.02 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 490,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.12.11 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.
말소기준과 같은 날 신한은행의 채권최고액 552,000,000원 근저당이 추가되고, 2020.05.19 신한은행 240,000,000원, 2022.11.25 박영림 외 관련 800,000,000원 근저당이 이어졌습니다. 그 뒤 국·광주광역시 남구의 압류, 신용보증기금의 121,680,000원 가압류와 2025.12.23 임의경매개시결정이 붙었습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7975 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1076 포스코더샵아파트 111동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철골지붕 지하2층/지상21층 중 5층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김용운 · 2013.09.02 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 1,390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 664,526,893원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2019.12.11입니다. 을구 27번 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 을구 28·29·30번 근저당권, 갑구 16·17번 압류, 갑구 18번 가압류와 갑구 19번 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가 1,390,000,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현주 | 2025.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정하린 | 2025.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사돼 있으며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고일은 각각 2025.12.10으로 말소기준인 2019.12.11보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,390,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지에 대한 가격 메리트 판정은 보류해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,390,000,000원 | 1,373,700,000원 | 939,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,112,000,000원 | 1,098,480,000원 | 1,215,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 889,600,000원 | 878,304,000원 | 1,435,376,000원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다는 실제 시장가격을 확인한 뒤 어느 가격에서 응찰할지에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,300,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 28번 근저당 · 주식회사신한은행 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 4. 을구 29번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 221,700,000원 |
| 5. 을구 30번 근저당 · 박영림 | 800,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 121,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,313,680,000원, 현재 가정 배당액은 1,373,700,000원, 미배당은 939,980,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 불로초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골지붕, 지하2층/지상21층 중 5층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·화재탐지·승강기·난방·도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 상대보호구역·절대보호구역이 포함됩니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인은 생략됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 신현주·정하린의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 을구 27번 2019.12.11 신한은행 근저당권과 이후 권리들의 매각소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 확인되지 않은 상태이므로 1,390,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 생략됐으므로 수리비와 내부 상태를 별도로 점검하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 두 명도 2025.12.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가와 신건 최저가는 1,390,000,000원이고 이를 최근 실거래와 비교할 자료는 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 확인 전까지 보류”입니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 시장가격을 함께 확인해야 입찰가격을 정할 수 있습니다.
