창원지방법원 2024타경102567. 합성동 320-37 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 손동출입니다. 가격표만 보면 감정가 207,506,100원에서 최저가 8,749,000원까지 크게 내려온 물건이지만, 권리관계는 정반대입니다. 말소기준은 2024.01.17 구미신용협동조합 가압류 150,000,000원이고, 그보다 앞선 방민성의 2019.11.11 전세권 70,000,000원과 대항력 있는 임차관계를 함께 봐야 합니다.
특히 매각물건명세서에는 김은영·박래근·방민성의 주택임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 방민성은 201호에서 전세권자와 대항력 있는 임차인의 지위를 함께 갖습니다. 동일한 방민성의 전세금과 임차보증금 70,000,000원은 한 사람의 동일 보증금 관계이므로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경102567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37 · 합성동12길 69-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 145.7㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 손동출 (2014.12.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 207,506,100원 / 8,749,000원 (10회 유찰 · 감정가의 4.22%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은영 / 64,118,500원 |
| 말소기준 | 2024.01.17 가압류 · 구미신용협동조합 · 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 없어 기록상 실제 임차관계는 4명입니다. 다만 김은영은 등기상 임차권자이면서 경매 신청채권자이기도 하고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검하라는 경고가 있어 임대차의 진정성은 원본 서류 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배초희(실거주자:배가희-조카) 2층 입구(방1,부엌) | 3,000원 | 2023.02.27 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 전액 인수 |
| 김은영 1층 북동쪽 102호 부분 35㎡ | 60,000,000원 | 2017.11.02 / 2022.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 박래근 1층 101호 | 85,000,000원 | 2021.12.10 / 2021.02.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 방민성 2층 동쪽 201호 46.04㎡ | 70,000,000원 | 2019.11.11 / 2019.11.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격의 실체 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
현재 최저매각가 8,749,000원만 보면 감정가의 4.22%에 불과합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 크게 웃도는 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용이어야 합니다.
현재 가정 배당에서 김은영에게 돌아가는 금액은 8,191,518원이고, 집행비용은 557,482원입니다. 김은영·박래근·방민성의 보증금은 합계 215,000,000원이며, 배초희 보증금 3,000원까지 포함하면 임차보증금 관계는 합계 215,003,000원입니다. 현재 회차에서 인수위험을 합산하면 206,811,482원, 최저가까지 더한 실질취득은 215,560,482원입니다.
| 회차 | 최저가 | 기초 인수액 | 추가 인수위험 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 8,749,000원 | 51,811,482원 | 155,000,000원 | 215,560,482원 |
| 11회 유찰 시 | 6,124,300원 | 54,388,937원 | 155,000,000원 | 215,513,237원 |
| 12회 유찰 시 | 4,287,010원 | 56,193,156원 | 155,000,000원 | 215,480,166원 |
추가 인수위험 155,000,000원은 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 대상인 박래근 85,000,000원과 방민성 70,000,000원을 합산한 것입니다. 방민성의 전세권과 임차권은 동일한 70,000,000원을 중복 계산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 557,482원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 60,000,000원 | 8,191,518원 |
| 인수 · 배초희(실거주자:배가희-조카) | 3,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 방민성 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구미신용협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김은영 | 64,118,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용 557,482원과 김은영 보증금 배당 8,191,518원으로 전액 소진됩니다. 도넛차트는 매각대금 자체의 배분만 표시하며, 매수인이 별도로 떠안을 미배당 임차보증금은 차트 밖의 추가 부담입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 시멘트벽돌조 및 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 건물이며, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌치장 등, 내벽·천정은 벽지 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 온누리청소년 문화센터 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 145.7㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 666,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역(전부제한)에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함합니다. 다수 임차구획과 인수권리가 얽힌 만큼 환금성은 가격표보다 권리정리 가능성을 먼저 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 기준 8,749,000원에 인수위험 206,811,482원을 더한 215,560,482원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 방민성 선순위 전세권 원본 확인. 2019.11.11 설정 전세권 70,000,000원이 말소기준 2024.01.17보다 앞서며 매수인 인수로 정리돼 있습니다.
- 3건의 임차권 잔액 확인. 김은영 60,000,000원, 박래근 85,000,000원, 방민성 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 배초희 점유관계 확인. 보증금 3,000원, 전입 2023.02.27로 기록돼 있고 우선변제 없이 전액 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 실거주자는 배가희-조카로 기재돼 있습니다.
- 김은영 관계 확인. 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나므로 관계인 가능성 및 임대차의 진정성을 계약서·금융자료 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 박래근 날짜 대조. 확정일자 2021.02.01, 점유개시 2021.01.30, 주민등록 2021.12.10의 선후관계를 원문서로 확인하세요.
- 제시외 건물·점유구획 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 사건이므로 현장 구조와 101호·102호·201호 및 2층 입구 점유범위를 실제 도면과 맞춰봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “874만원 낙찰”이 아니라 “2.15억원대 인수형”
이 사건의 핵심은 10회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 최저가는 8,749,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금과 선순위 전세권 부담이 낙찰자에게 이동해 현재 회차 실질취득은 215,560,482원입니다. 이는 감정가 207,506,100원보다도 높습니다.
11회 유찰 시 실질취득 215,513,237원, 12회 유찰 시 215,480,166원으로, 최저가가 더 내려가도 총부담은 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 4.22%에 살 수 있는 초저가 물건”으로 평가하는 것은 잘못된 접근입니다. 선순위 전세권·대항력 임차인·미배당 잔액 인수가 겹친 전형적인 인수형 사건으로, 가격보다 권리승계 규모가 입찰가치를 결정합니다.
