9회 유찰에도 싸다고 볼 수 없다 — 최저가보다 큰 임차보증금 인수 위험

창원지방법원 2024타경102567. 창원시 마산회원구 합성동 320-37 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 당시 건물은 단독주택으로 이용 중이었습니다. 감정가 207,506,100원이 9차례 유찰돼 최저가가 12,499,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 6.02%에 불과하지만, 등기와 임차관계에는 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금과 전세권이 여러 건 얽혀 있습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 17일 구미신용협동조합의 가압류 150,000,000원입니다. 문제는 말소기준보다 앞서 설정된 방민성 전세권 70,000,000원과, 전입일이 말소기준보다 빠른 다수의 임차인입니다. 등기 접수일이 말소기준 이후라고 해도 전입·점유와 확정일자가 앞서면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 봐야 한다

현재 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2019년 11월 11일 설정된 방민성 전세권 70,000,000원입니다. 2024년 1월 17일 말소기준 가압류보다 앞서므로 배당으로 소멸하지 않는 잔액은 매수인 인수 위험이 있습니다. 방민성은 이후 주택임차권도 등기해 전세권자와 대항력 있는 임차인의 지위를 함께 주장하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 없음

보증기관이나 대위변제 기관으로 표시된 사람은 없으므로 위 5명은 중복 승계 신고를 제외한 실제 임차인 기준입니다. 특히 매각물건명세서는 김은영 60,000,000원, 박래근 85,000,000원, 방민성 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

③ 가격 해석 — 최저가 대신 실질취득을 봐야 한다

현재 최저가는 12,499,000원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 158,128,982원입니다. 따라서 현재 숫자만 적용해도 총 부담은 170,627,982원입니다. 최저가가 감정가의 6.02%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

더 큰 문제는 매각물건명세서가 박래근과 방민성의 미배당 잔액 인수 가능성도 별도로 밝히고 있다는 점입니다. 이 금액들이 자동 인수 추정에 모두 반영됐는지 확인되지 않으므로, 170,627,982원 역시 확정 총액이 아니라 최소 검토선으로 봐야 합니다. 비교 가능한 실질 시세를 확인하지 않은 상태에서 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,499,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김은영의 임차보증금에 배당돼도 부족분 48,125,982원이 남습니다. 배초희와 김기훈의 보증금은 배당 없이 인수되는 것으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 온누리청소년 문화센터 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린시설이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정 당시 건물은 단독주택으로 이용 중이었습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 지목은 대, 면적은 145.7㎡입니다.
• 접면·형상. 평지의 정방형 토지로 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 환금성. 이미 9회 유찰됐고, 다수 임차인과 선순위 권리·제시외 건물이 결합돼 일반적인 주택보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 총 부담 계산. 최저가에 예상 인수액과 미배당 보증금 잔액을 모두 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 김은영·박래근·방민성의 잔액 인수 범위와 배당요구 종기를 직접 대조하세요.
• 선순위 방민성 권리 확인. 전세권과 주택임차권의 이중 지위, 실제 점유와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 말소 권리 확인. 김기훈 임차권과 이진희 전세권의 말소 원인이 보증금 전액 반환인지 별도 합의인지 확인하세요.
• 김은영 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이유와 보증금 지급 증빙을 확인하세요.
• 박래근 날짜 대조. 확정일자 2021.02.01과 전입일 2021.12.10의 선후관계를 계약서·주민등록 자료로 검증하세요.
• 배초희 점유 확인. 실거주자 배가희와 임차인 배초희의 관계, 보증금 3,000원, 점유부분과 계약서를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 현황·경계·면적과 철거 또는 사용상 제약 여부를 현장에서 확인하세요.
• 세금과 최우선변제 반영. 당해세와 소액임차인 최우선변제가 발생하면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “1,249만 원짜리 주택”이 아니다

이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 6.02%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 배당 시나리오의 인수 추정액만 158,128,982원이고, 이를 최저가와 합치면 최소 부담은 170,627,982원입니다. 여기에 매각물건명세서가 별도로 밝힌 박래근·방민성의 미배당 잔액 인수 가능성과 선순위 전세권까지 남아 있습니다.

유찰이 한 차례 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 배당액이 감소해 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 각 임차인의 실제 잔존 보증금과 배당 후 인수액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 권리관계가 정리되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 보수적으로는 입찰 보류가 타당한 D등급 고위험 사건입니다.