서울중앙지방법원 2025타경102913. 서울 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층 403호, 전용면적 34.48㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김애린이고, 2020년 소유권이전 후 2022년 민간임대주택 등기가 추가되었습니다. 말소기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정이며, 2025.05.19 접수되었습니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 그보다 앞선 2024.09.02에 접수되었고, 전입·확정일자도 확인되어 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권이 핵심입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 303,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 단순히 “80%가 되었으니 싸다”고 판단할 구조가 아닙니다. 배당표상 임차인 정임수 보증금 357,000,000원 중 298,155,200원이 배당되고 58,844,800원이 매수인 인수로 계산되어 있기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 약 362,044,800원으로, 확인된 최근 거래 315,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102913 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층403호 도로명: 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.48㎡ |
| 소유자 | 김애린 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 303,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,213,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 사건은 뒤의 권리가 깨끗하게 소멸하는 것보다 말소기준권리보다 앞선 임차권을 어떻게 처리하느냐가 중요합니다. 을구 1번 주택임차권의 임차보증금은 357,000,000원, 전입일은 2022.08.16, 확정일자는 2022.07.18이며 배당요구도 접수되어 우선변제권 행사 구조입니다. 현황조사상 이민정도 2025.03.10 전입으로 기재되어 대항력 있음 및 보증금 미상으로 표시됩니다.
② 임차인·임차권 — 숫자보다 권리 순서를 먼저 본다
| 관계자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정임수 | 2022.08.16 / 2022.07.18 | 357,000,000원 | 대항력 有우선변제 有배당요구 | 58,844,800원* |
| 이민정 | 2025.03.10 / 미상 | 미상 | 대항력 有보증금 미상 | 미상 |
| 주택도시 | 2022.08.16 / 2022.07.18 | 357,000,000원 | 대항력 有우선변제 有배당요구 | 확약서에 따른 말소 동의 |
* 현재 회차 배당표상 정임수 보증금 357,000,000원 중 298,155,200원이 배당되고 부족분 58,844,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 3.032억만 보면 안 된다
확인된 최근 거래는 1건이며 2025.10 거래가 315,000,000원입니다. 다만 거래 전용면적은 28.04㎡로 대상 물건 34.48㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 동일면적 실거래 평균으로 단정하기 어렵고, 최근 거래 315,000,000원을 단순 참고값으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 평균 | 28.04㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
현재 회차 최저가 303,200,000원만 보면 최근 거래 315,000,000원의 96.3%입니다. 그러나 이 사건은 배당표상 인수액 58,844,800원이 더해져 실질취득액이 362,044,800원으로 계산됩니다. 이를 최근 거래 315,000,000원과 비교하면 약 114.9%입니다. 즉 현재 구조에서는 “최저가가 시세보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,044,800원 |
| 1. 임차인 정임수 보증금 (우선변제) | 357,000,000원 | 298,155,200원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 363,213,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매수인 인수액은 58,844,800원입니다. 별도 메모에는 신청채권자 주택도시보증공사의 확약서 제출과 을구 1번 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있어, 실제 종국 처리 전 확약서 원문과 임차권등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 남현동 소재 ‘사당초등학교’ 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 서울지하철 2·4호선 ‘사당역’이 근거리에 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물, 2020.09.07 사용승인, 북측 약 4m 도로에 접하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 남광센트빌은 16세대 규모이고 확인된 최근 거래가 1건뿐이며, 최근 매각실적도 0으로 기재되어 있어 대단지 아파트보다 환금성 확인이 더 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 먼저 확인. 현재 회차 배당표상 58,844,800원이 매수인 인수로 계산되므로 303,200,000원만 보고 입찰가를 정하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 2026.06.26 확약서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 담고 있으므로, 확약서 당사자와 실제 임차권자별 적용범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 이민정 권리 별도 점검. 2025.03.10 전입 및 대항력 있음으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에서 보증금 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 비교거래 한계. 최근 거래는 28.04㎡ 1건뿐이라 대상 34.48㎡와 면적이 다릅니다. 315,000,000원을 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 유찰 이후 가격 시나리오. 4회 유찰 시 242,560,000원, 5회 유찰 시 194,048,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 118,635,840원, 166,468,672원으로 계산되어 매각가 하락만큼 실질취득액이 같이 내려간다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당표 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 따로 본다”
이 물건의 핵심은 3회 유찰로 내려온 최저가 자체가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 357,000,000원이 기재된 반면 현재 회차 배당표에서는 58,844,800원이 매수인 인수로 계산되고 있습니다. 이 숫자를 더하면 실질취득액은 362,044,800원으로, 확인된 최근 거래 315,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 단순한 20% 할인만으로 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
반대로 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 대항력 포기와 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 확인된 점은 매우 중요합니다. 다만 이 확약이 어떤 권리자에게 어디까지 적용되는지와 별도 기재된 이민정의 미상 보증금 문제를 함께 확인해야 합니다. 현재 판단은 “권리 확인이 더 필요한 다세대”이지, “최저가가 내려왔으니 바로 싸다”는 유형은 아닙니다.
