서울중앙지방법원 2025타경102913. 관악구 남현동 남광센트빌 4층 403호, 전용 34.48㎡ 다세대주택입니다. 감정가 3.79억에서 두 번 유찰돼 최저가는 2.4256억까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 3.15억의 77%라 싸게 보이지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 정임수의 임차보증금 3.57억은 말소기준권리보다 앞서고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
현 회차 배당표에서는 집행비용 4,195,840원을 먼저 빼고 정임수에게 238,364,160원이 배당됩니다. 남는 보증금 118,635,840원은 매수인 부담입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 361,195,840원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 약 3.6억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 제4층 제403호 도로명: 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.48㎡ · 4층 건물 내 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.09.07 · 총 16세대 · 승강기설비 구비 |
| 소유자 | 김애린 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,213,416원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다. 정임수의 임차권등기는 2024.09.02. 접수됐고, 임대차계약일 2022.07.26., 주민등록·점유개시일 2022.08.16., 확정일자 2022.07.18.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수와 미상 위험이 함께 있다
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민정 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 표시 없음 |
| 정임수 전유부분 전부 | 2022.08.16 | 2022.07.18 | 357,000,000원 | 2024.09.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 표시 없음 |
| 주택도시 | 2022.08.16 | 2022.07.18 | 357,000,000원 | 2025.07.14 | 대항력 기재 우선변제 기재 승계 표시 없음 |
정임수와 주택도시는 전입일·확정일자·보증금이 모두 동일하게 기재돼 있습니다. 예상배당표는 정임수의 보증금 357,000,000원 한 건을 기준으로 계산돼 있으므로, 같은 금액을 두 번 더해 인수액을 산정해서는 안 됩니다. 다만 주택도시 기재분에 별도의 승계 표시가 없으므로, 입찰 전 배당요구서와 임차권 이전·대위 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 77%가 아니라 실질 114.7%
남광센트빌의 확인된 최근 거래는 2025년 10월 4층, 전용 28.04㎡의 315,000,000원 한 건입니다. 대상은 전용 34.48㎡로 면적이 일치하지 않고 표본도 한 건뿐이라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 현 회차 실질취득 361,195,840원은 이 최신 거래보다 46,195,840원 높고, 114.7%에 해당합니다. 이 자료만으로는 ‘경매라서 시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 최신 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10 실거래 | 28.04㎡ | 4층 | 315,000,000원 | 100.0% |
| 현 회차 실질취득 | 34.48㎡ | 4층 | 361,195,840원 | 114.7% |
| 감정가 | 34.48㎡ | 4층 | 379,000,000원 | 120.3% |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 242,560,000원 | 118,635,840원 | 361,195,840원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 194,048,000원 | 166,468,672원 | 360,516,672원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 155,238,400원 | 204,734,938원 | 359,973,338원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 194,048,000원으로 내려가지만 인수액이 166,468,672원으로 늘어 실질취득은 360,516,672원입니다. 4회 유찰 시에도 실질취득은 359,973,338원입니다. 즉 이 물건은 유찰이 거듭돼도 총부담이 보증금 357,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 242,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,840원 |
| 1. 임차인 정임수 보증금 | 357,000,000원 | 238,364,160원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 363,213,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정임수의 보증금 미배당액 118,635,840원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 363,213,416원은 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 다세대주택으로 이용 중이며, 2020.09.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 사당초등학교 북서측 인근으로 다세대·연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 2·4호선 사당역이 근거리에 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 완경사의 사다리형 토지로 북측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지면적은 373.7㎡, 공시지가는 5,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 확인된 최근 거래가 한 건뿐이고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 정임수 미배당 보증금과 취득 부대비용을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 이민정 계약 원본 확인. 보증금, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 전입세대 열람내역을 대조해야 합니다.
- 정임수·주택도시 관계 확인. 동일한 보증금과 임대차 날짜가 기재된 두 신고의 임차권 이전, 대위변제, 배당수령 주체를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 정임수 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 잔액 범위에서 말소되지 않는다는 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.11.14. 등기된 민간임대주택 표시에 따른 매각 후 의무와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 거래는 전용 28.04㎡ 한 건으로 대상 34.48㎡와 면적이 다릅니다. 인근 유사 다세대의 동일 면적·층·준공연도 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 체납·점유 비용. 공용부분 관리비, 명도비용, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”가 아니라 “3.61억 실질취득”
이 물건의 표면 최저가는 감정가의 64%인 242,560,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 정임수의 보증금 미배당액 118,635,840원을 더하면 현 회차 실질취득은 361,195,840원입니다. 최신 실거래 315,000,000원보다 46,195,840원 높은 금액이며, 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 3.6억원 수준에 머뭅니다.
게다가 이민정은 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남습니다. 소규모 다세대, 평균 3.2회 유찰, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인만으로는 가격 메리트가 없고, 권리관계도 완전히 닫히지 않은 고위험 인수형입니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가를 기다리는 것이 아니라, 임차보증금과 점유관계를 원본 서류로 확정하는 데 있습니다.