12,494,000원
창원지방법원 2024타경105252. 창원시 마산합포구 오동동 55-12, 도로명주소 오동북1길 6의 연립/다세대 건물과 토지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 135.5㎡입니다. 소유자는 김춘자이고, 2020.12.28 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 감정가는 423,298,320원이지만 11회 유찰돼 현재 최저가는 12,494,000원까지 내려왔습니다.
숫자만 보면 감정가의 2.95%라는 극단적인 가격이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수보다 말소기준 이전 권리가 더 중요합니다. 말소기준은 2022.09.07 창원시 압류입니다. 이보다 앞서 설정된 김인희 전세권, 최미숙 전세권, 황영순 전세권, 전보라 주택임차권, 임은혜 주택임차권은 매각물건명세서상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 12,494,000원에 낙찰된다고 해서 12,494,000원짜리 취득이 되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105252 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12 · 오동북1길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 위생 및 급배수설비·난방설비 |
| 토지 | 대 135.5㎡ · 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 747,200원/㎡ |
| 소유자 | 김춘자 · 2020.12.28 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 423,298,320원 / 12,494,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가의 2.95% |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 살아남는다
말소기준은 2022.09.07 창원시 압류입니다. 이후의 국 압류, 최미숙의 2022.10.11 주택임차권, 황영순의 2023.08.03 주택임차권, 2024.09.03 임은혜의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 말소기준 전에 이미 존재한 김인희 전세권 25,000,000원, 최미숙 전세권 35,000,000원, 황영순 전세권 20,000,000원, 전보라 주택임차권 30,000,000원, 임은혜 주택임차권 30,000,000원은 별개입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력과 미상 보증금이 동시에 존재
| 임차·점유자 | 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조귀연 | 1층 101호 | 2,000원 | 대항력 | 미상 | 인수 전액 |
| 곽연숙 | 2층 203호 | 2,800원 | 대항력 | 미상 | 인수 전액 |
| 추명희(실거주자:이상칠-배우자) | 3층 303호 | 2,500원 | 대항력 | 미상 | 인수 전액 |
| 김종국(전입세대확인서상) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 전보라 | 3층 서쪽 302호 | 30,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 인수 부족분 18,130,892원 |
| 임은혜 | 2층 202호 | 30,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 인수권리 |
| 최미숙 | 4층 남쪽 502호 | 34,130,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 35,000,000원 |
| 황영순 | 1층 103호 | 20,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 전세권 인수 20,000,000원 |
| 실거주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
전보라는 2011.02.18 전입·확정일자를 갖고 보증금 30,000,000원에 대해 우선변제를 행사합니다. 현재 매각가 12,494,000원 가정에서는 집행비용 624,892원 이후 11,869,108원만 배당되어, 18,130,892원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이 때문에 낙찰가가 더 내려가면 전보라의 미배당 인수액이 늘어나 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
또한 김종국은 전입일 2014.02.27이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 별도 실거주 관계도 보증금·전입일이 확인되지 않습니다. 이런 점유관계는 대항력 가능·미상으로 두어야 하며, 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 11회 유찰이어도 실질부담이 함께 내려가지 않는다
현재 최저가는 12,494,000원으로 감정가 423,298,320원의 2.95%입니다. 그러나 이 사건에서 최저가와 함께 봐야 할 값은 매수인이 떠안는 미배당·존속 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액만 18,138,192원이고, 여기에 배당표 외에서 명세서상 존속하는 선순위 전세권·임차권을 별도로 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 12,494,000원 | 18,138,192원 | 30,632,192원 |
| 12회 유찰 시 | 8,745,800원 | 21,818,924원 | 30,564,724원 |
| 13회 유찰 시 | 6,122,060원 | 24,395,437원 | 30,517,497원 |
배당표 범위만 보더라도 낙찰가가 12,494,000원에서 6,122,060원까지 내려갈수록 매수인 인수액은 18,138,192원에서 24,395,437원으로 증가합니다. 즉 전보라 보증금 미배당분 때문에 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 인수액 증가로 상쇄됩니다. 여기에 선순위 전세권과 임은혜 임차권, 보증금 미상 점유관계가 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 624,892원 |
| 1. 전보라 보증금 | 30,000,000원 | 11,869,108원 |
| 인수 · 조귀연 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽연숙 보증금 | 2,800원 | 0원 |
| 인수 · 추명희 보증금 | 2,500원 | 0원 |
| 2. 김인희 전세권 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 최미숙 전세권 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 황영순 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 임은혜 경매신청채권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 전보라 일부 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 전보라 부족분은 18,130,892원이고, 조귀연·곽연숙·추명희 보증금까지 합친 배당표상 매수인 인수액은 18,138,192원입니다. 별도로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 전세권·임차권이 존재합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 마산합포구 오동동 소재로, 주위는 주택지대와 상업지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 외벽은 석재타일마감 등, 내부는 벽지·타일 등, 창호는 새시창호 구조입니다.
- 토지. 면적 135.5㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 747,200원/㎡입니다.
- 이용상태. 전체적으로 주택으로 이용 중이며, 1층은 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 환금성 경고. 이미 11회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 2.95%까지 내려온 사건입니다. 가격 하락만으로 해소되지 않는 인수권리가 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 김인희 25,000,000원, 최미숙 35,000,000원, 황영순 20,000,000원의 전세권이 실제로 어느 범위까지 존속하는지 확인해야 합니다.
- 전보라 미배당 확인. 현재 매각가 가정에서 30,000,000원 중 18,130,892원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 임은혜 권리관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 임대차와 신청채권의 실체를 대조해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 김종국과 별도 실거주 관계는 보증금 또는 전입·확정일자 일부가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 중복 권리 구분. 최미숙·황영순은 전세권과 임차권이 함께 기재돼 있으므로 동일 보증금을 단순 합산하지 말고 각 권리의 원인과 잔존채무를 확인해야 합니다.
- 1층 이용상태 확인. 공부상 제1종 근린생활시설이나 현황은 주택이므로 실제 이용과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 및 채권 잔액을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “12,494,000원짜리 건물”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 423,298,320원이 11회 유찰돼 12,494,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 말소기준 이전 전세권과 주택임차권, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 함께 존재합니다. 배당표상 매수인 인수만 18,138,192원이고, 동일인의 중복 권리를 한 번만 계산하더라도 별도 존속권리를 포함한 확인 가능한 최소 인수위험은 128,138,192원입니다. 현재 최저가를 더한 알려진 최소 실질취득은 140,632,192원+이며, 김종국·실거주 관련 보증금 미상 위험은 여기에 포함되지 않았습니다.
11회 유찰은 매수기회라는 신호이기 전에 위험이 가격에 반영된 결과로 봐야 합니다. 이 사건은 입찰가를 먼저 정할 물건이 아니라, 선순위 전세권·임차권의 실제 잔존액과 미상 점유관계를 먼저 확정한 뒤에야 가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 결론은 최저가 매력보다 인수권리 확인이 우선입니다.
