감정가 4%까지 내려왔지만, 인수권리 6건이 가격을 뒤집는다 — 창원 오동북1길 6

창원지방법원 2024타경105252. 창원시 마산합포구 오동동의 철근콘크리트조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이며, 1층은 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설이지만 현재 주택으로 사용되고 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 423,298,320원에서 열 차례 유찰돼 최저가가 17,849,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소되지 않는 전세권·임차권과 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 특히 낙찰가가 더 내려가면 김창식 임차인의 배당 부족분이 커지기 때문에, 배당표상 확인되는 최소 실질취득액은 약 2,560만원대에서 거의 움직이지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 권리와 명세서 인수권리가 핵심

현재 말소기준권리는 2022.09.07. 창원시 압류입니다. 2003년 우리은행 근저당 72,000,000원은 2021.11.12. 해지로 말소됐고, 2021년 우리은행이 신청한 임의경매도 같은 날 취하됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당과 취하된 경매개시결정 자체가 현재 매수인에게 남는 것은 아닙니다.

황영순의 103호 전세권과 주택임차권은 동일인·동일 호실·동일 20,000,000원으로 기재돼 있어 동일 보증금에 관한 중복 권리인지 확인해야 합니다. 따라서 160,000,000원은 권리별 등기금액의 단순 합계이며 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인 대상 11건, 보증기관 승계 0건

보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 보증기관과 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 실명 확인 대상 9명 외에 성명 미상 임차권 경정과 실거주자 미상 점유가 별도로 존재합니다. 김종국·성명 미상 임차권·실거주자 미상은 보증금 또는 점유관계가 완전히 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 최소 총액은 거의 줄지 않는다

현재 회차 배당에서는 매각대금 17,849,000원 중 집행비용 721,282원을 먼저 공제하고, 김창식 임차인에게 17,127,718원을 배당합니다. 김창식 보증금 25,000,000원의 부족분 7,872,282원과 조귀연·곽연숙·추명희의 보증금 합계 7,300원은 매수인 인수로 계산돼, 확인 인수액은 총 7,879,582원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,849,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 임차인 배당 부족분과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 역시 위 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전체 건물은 주택으로 이용 중입니다. 다만 1층은 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 사용되고 있습니다.
• 주위환경. 창원시 마산합포구 오동동에 위치하며, 주변은 주택지대와 상업지대가 함께 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 외벽은 석재타일, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호 구조입니다.
• 토지·규제. 대 135.5㎡, 평지·세로장방형이며 일반상업지역·방화지구· 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 연립·다세대 건물과 토지의 일괄매각에 제시외 건물, 다수 점유자, 주거·근린시설 용도 차이, 인수권리 6건이 결합돼 권리 정리가 끝나기 전에는 환금성 판단이 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 대조. 인수권리 6건의 범위와 권리자, 현재 보증금 잔액, 배당 후 소멸 여부를 문구 단위로 확인하세요.
• 동일 보증금 중복 여부. 황영순의 103호 전세권 20,000,000원과 임차권 20,000,000원이 같은 임대차 보증금을 담보하는지 확인하세요.
• 최미숙 권리 구분. 2018년 전세권 35,000,000원과 2022년 임차권 보증금 34,130,000원의 관계와 실제 잔액을 분리해 확인하세요.
• 임은혜 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차 실체, 보증금 지급자료, 점유관계 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 미상 점유 조사. 김종국, 성명 미상 임차권 경정, 실거주자 미상의 호실·보증금· 전입·점유 현황을 현장에서 확인하세요.
• 세금 우선순위. 창원시 압류와 국세 압류의 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 임차인 미배당 증가 가능성을 계산하세요.
• 용도 현황. 1층의 공부상 제1종 근린생활시설과 실제 주택 이용 차이가 인허가, 대출 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 최저가 착시 금지. 감정가 대비 4.22%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 낙찰가와 모든 인수 잔액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “4% 낙찰가”가 아니라 “인수 후 총액”을 보라

이 사건은 열 차례 유찰돼 최저가가 17,849,000원까지 내려왔지만, 권리가 깨끗해진 물건이 아닙니다. 현재 배당표만 적용해도 매수인 확인 인수액 7,879,582원이 붙어 실질취득은 최소 25,728,582원이고, 추가 유찰 시에도 김창식 임차인의 미배당액이 늘어 최소 총액은 약 2,560만원대에 고정됩니다.

더 큰 문제는 이 최소액 밖에 있습니다. 매각물건명세서상 소멸하지 않는 전세권·임차권이 6건이고, 권리별 등기금액 단순 합계는 160,000,000원입니다. 동일 보증금의 중복 가능성이 있어 전액을 단순 합산할 수는 없지만, 반대로 잔액 확인 없이 0원으로 볼 수도 없습니다. 보증금 미상 점유도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득액은 확정되지 않은 고위험 물건입니다. 모든 인수권리의 실제 잔액과 점유관계를 서면으로 확정하기 전에는 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.