대구지방법원 2025타경375. 경상북도 포항시 북구 기계면 학야리 796-3 소재 사건입니다. 사건 용도는 대지로 분류돼 있지만, 등기와 감정 이용상태상 대상 건물은 근린생활시설인 어래산온천이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 구조입니다. 감정가 6,716,683,800원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,291,175,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만 이 사건은 일반적인 가격형 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 신축 중 공사가 중단된 상태라고 명시돼 있습니다. 더구나 건물만 매각되며, 이 건물을 위해 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불명입니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 토지 사용관계가 사실상 가장 큰 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 학야리 796-3 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(보일러실, 목욕장, 소매점 - 어래산온천) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 |
| 소유자 | 어래산온천주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,716,683,800원 / 3,291,175,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이광남 / 47,967,516원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 포항지원 등기과 · 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2009.03.26. 설정된 주식회사남일레미콘 근저당권 78,000,000원입니다. 그보다 앞선 2008~2009년 강제경매·가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 살아 있는 압류·가압류·근저당권 등은 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다.
② 가격 — 49%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,291,175,000원으로 감정가 6,716,683,800원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 2,303,822,500원(34%), 4회 유찰 시 1,612,675,750원(24%)입니다.
그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 대상 건물은 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단된 상태이고, 토지와 분리된 건물만의 매각이라는 구조적 제약이 있어 감정가 대비 할인율만으로 일반 정상 사용 건물과 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 3,291,175,000원 | 3,255,863,250원 | 942,870,737원 |
| 3회 유찰(34%) | 2,303,822,500원 | 2,278,384,275원 | 1,920,349,712원 |
| 4회 유찰(24%) | 1,612,675,750원 | 1,594,148,992원 | 2,604,584,995원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,291,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,311,750원 |
| 1. 근저당 · 주식회사남일레미콘 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정호희 | 1,600,000,000원 | 1,600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김규열 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이일규 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한동알앤씨 | 35,256,121원 | 35,256,121원 |
| 6. 가압류 · 채명권 | 9,150,000원 | 9,150,000원 |
| 7. 근저당 · 주식회사대동강이앤지 | 167,000,000원 | 33,457,129원 |
| 8. 가압류 · 안정모 | 320,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김기섭 | 53,120,350원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 안무호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 배진환 | 180,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 김재교 | 55,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 김남주 | 53,240,000원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 이광남 | 47,967,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,198,733,987원, 채권자 예상배당은 3,255,863,250원, 미배당은 942,870,737원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위에서 추가 차감될 수 있어 후순위 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체의 핵심 리스크
- 사용승인 미취득. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 신축 중 공사가 중단된 상태입니다.
- 공정 미완성. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 되어 있으나 공사중단 상태로 평가됐습니다.
- 건물만 매각. 대지가 함께 넘어오는 구조가 아니며, 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.
- 제외 물건. 옥탑 부분의 이동 가능한 물탱크, 이동 가능한 컨테이너 1동, 판넬조 판넬지붕 조립식 단층 1동이 소재합니다.
- 임차인 없음. 별도 임차인 인수나 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 산지. 준보전산지에 포함됩니다.
- 기타 구역. 공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목 임야 · 토지이용상황 토지임야 · 완경사 · 부정형 · 맹지입니다.
- 공시지가. 5,430원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. 건물만 매각되고 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명이라고 명시돼 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 사용권 확인. 건물 존치에 필요한 대지 사용권, 사용료, 토지소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 공사중단 상태에서 사용승인을 받기 위해 필요한 잔여 공사와 행정 요건을 확인해야 합니다.
- 현장 공정 확인. 감정평가는 공사진척도 등을 반영했습니다. 실제 공정 상태와 설비 작동 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 이동 가능한 물탱크·컨테이너·조립식 건축물의 소유 및 철거·반출 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 토지 권원과 사용승인이 먼저다
이 사건은 등기상 권리만 보면 매수인 인수액 0원이고 임차인도 없어 단순해 보입니다. 하지만 실제 투자 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 사용승인을 받지 않은 채 공사가 중단된 근린생활시설이고, 건물만 매각되며, 건물 존치의 핵심인 대지 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리등기 자체는 인수 0원, 그러나 물건 활용 가능성은 고위험. 이 사건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘낙찰 후 이 건물을 합법적으로 완성하고, 대지를 안정적으로 사용할 수 있는가’를 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
