대구지방법원 2025타경3279. 경상북도 성주군 선남면 소학리 1001-1 소재 토지와 공장 사건입니다. 토지는 1,768㎡의 공장용지로 공업용 이용상태이며, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층의 공장입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물인 창고 15㎡는 매각에 포함됩니다. 반면 지상 컨테이너, 옥상 태양광발전설비, 건물 내부 기계기구는 매각 제외입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사에코포엠입니다. 권리관계의 기준은 2022.06.29 설정된 다사새마을금고 근저당권 1,147,200,000원이고, 이후 성주군 근저당권·압류, 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 말소와 별개로 말소기준보다 앞선 임차인이 존재하므로 “등기상 후순위가 소멸한다 = 인수금액이 없다”는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3279 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 소학리 1001-1 · 경상북도 성주군 선남면 선노로 90-19 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 1,768㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2018.05.23 · 층고 약 8m |
| 소유자 | 주식회사에코포엠 |
| 감정가 / 최저가 | 1,233,239,000원 / 1,233,239,000원 (신건) |
| 청구액 | 883,985,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고 15㎡ 포함 · 지상 컨테이너·옥상 태양광발전설비·건물 내부 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2022.06.29 다사새마을금고 근저당권 1,147,200,000원입니다. 2024.03.08 성주군 근저당권 60,000,000원, 2025년의 성주군·국 압류, 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 80,915,522원 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
해당 근저당권은 2026.02.03 등기상 검단새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 기록이 있습니다. 권리자가 이전되었더라도 말소기준일 자체는 2022.06.29로 유지됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 보증금 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이에이치산업 | 2018.07.18 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 성운이노베이션 | 2022.07.25 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 회차별 실질취득과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,233,239,000원 | 10,000,000원 | 1,243,239,000원 | 169,608,912원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 986,591,200원 | 10,000,000원 | 996,591,200원 | 413,790,234원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 789,272,960원 | 10,000,000원 | 799,272,960원 | 609,135,292원 |
이 사건은 유찰되어 매각가격이 내려가더라도 대항력 임차보증금 10,000,000원이 별도로 남습니다. 따라서 입찰가격과 실제 투입액을 분리해서 보아야 합니다. 현재 회차는 1,233,239,000원에 낙찰되더라도 실질취득은 1,243,239,000원, 1회 유찰 시 996,591,200원, 2회 유찰 시 799,272,960원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,233,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,732,390원 |
| 인수. (주)케이에이치산업 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 다사새마을금고 | 1,147,200,000원 | 1,147,200,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 성주군 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 11,306,610원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 80,915,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,388,115,522원 가운데 채권자 배당액은 1,218,506,610원, 미배당액은 169,608,912원입니다. (주)케이에이치산업의 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·공장 이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소학1리마을 남동측 인근으로 중소규모 공장, 농촌마을, 농경지, 임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로·대중교통을 포함한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 사용승인일은 2018.05.23, 층고는 약 8m입니다. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,768㎡, 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형)에 포함됩니다. 공시지가는 284,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각 포함·제외 범위 — 공장 사건의 핵심 확인사항
| 구분 | 대상 | 처리 |
|---|---|---|
| 본건 | 토지 및 공장 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 창고 15㎡ | 매각 포함 |
| 지상 물건 | 이동 가능한 컨테이너 | 매각 제외 |
| 옥상 설비 | 태양광발전설비 | 매각 제외 |
| 공장 설비 | 건물 내부 기계기구 | 매각 제외 |
공장 경매에서는 건물만 인도받아도 실제 생산·사용에 필요한 설비가 별도 소유일 수 있습니다. 이 사건은 매각 제외 대상을 명확히 두고 있으므로, 현장에서는 건물에 고정된 것으로 보이는 물건이라도 태양광발전설비와 내부 기계기구가 낙찰 대상에 포함된다고 전제하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 낙찰가 1,233,239,000원에 선순위 임차보증금 10,000,000원을 더한 1,243,239,000원을 실제 자금부담의 출발점으로 보세요.
- 선순위 임차인 확인. (주)케이에이치산업의 점유 범위, 현재 실제 점유 여부, 보증금·월차임 계약관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 주식회사 성운이노베이션은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 일정은 별도 확인 대상입니다.
- 매각 제외 설비. 컨테이너, 옥상 태양광발전설비, 건물 내부 기계기구의 소유자와 반출 여부를 반드시 확인하세요.
- 제시외 창고. 15㎡ 창고는 일괄매각에 포함되므로 현황과 위치를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설·공장설립 관련 제한을 향후 사용계획과 대조하세요.
- 배당구조. 현재 회차에도 채권 미배당 169,608,912원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “후순위 말소”와 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.06.29 근저당권을 기준으로 이후의 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2018.07.18 전입 임차인이 존재하고 보증금 10,000,000원 전액이 배당되지 않아 매수인이 그대로 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 판단해야 할 금액은 최저가 1,233,239,000원이 아니라 실질취득 1,243,239,000원입니다.
여기에 공장 내부 기계기구·옥상 태양광발전설비·컨테이너가 매각 제외라는 점까지 겹칩니다. 결국 이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부보다 선순위 임차보증금과 실제 매각대상 범위를 얼마나 정확히 구분하느냐입니다. 권리는 정리 가능하지만, 인수금액과 공장 설비의 경계를 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 입찰가를 판단하기에는 확인할 요소가 남아 있습니다.
