대구지방법원 2025타경510. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하대우네오빌’ 2층 206호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 이진경은 2018.07.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 14,000,000원입니다. 이후 신탁등기가 있었다가 2021.06.01 신탁재산이 이진경에게 귀속되면서 신탁등기는 말소됐고, 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 105,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.09.17 구룡포수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.10.02 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 임차인 임경화의 전입은 그보다도 늦은 2025.10.14이므로, 매각물건명세서와 현황조사 기준 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경510 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층 206호 · 도로명 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 근린주택 · 감정상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.07.31 소유권이전 · 등기상 거래가액 14,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 인수 0원
현재 말소기준은 2021.06.01 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 105,600,000원, 최초 근저당권자는 구룡포수산업협동조합입니다. 2025.10.02 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 기준 근저당권의 권리자가 변경된 흐름입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경화 | 206호 | 주거 | 2025.10.14 | 7,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임경화의 전입신고일은 2025.10.14로 말소기준권리인 2021.06.01 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금은 7,000,000원이며, 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 원본 서류 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.28억은 최근 거래 1.25억보다 높다
청하대우네오빌은 23세대, 준공일은 2017.12.29입니다. 비교 대상으로 집계된 거래는 1건이며 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저매각가 128,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 102.4%입니다. 최근 거래금액도 동일하게 125,000,000원이므로, 신건 최저가가 최근 가격보다 3,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
시나리오상 1회 유찰 시 매각가격은 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원입니다. 현재 128,000,000원은 최근 시세 이상이지만, 유찰이 발생하면 가격 구조는 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,808,000원 |
현재 회차 128,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 105,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 19,808,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하면민복지관 북동측 인근. 단독주택, 연립·다세대주택, 노선 상가 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(청하생활04)이며 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 급배수·위생설비, E/V설비, 개별난방설비가 돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 최근 비교 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 128,000,000원은 최근 거래·최근 12개월 평균 125,000,000원의 102.4%입니다. 신건을 시세 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 원본 대조. 임경화는 2025.10.14 전입해 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.02 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기부에서 권리자 변동 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 현황과 이용상황은 외부 및 인근 주민 탐문을 통해 조사됐습니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.01 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 임경화는 2025.10.14 전입한 후순위 점유자로 대항력이 없습니다. 매수인 인수도 0원입니다. 반면 신건 최저가는 128,000,000원으로 최근 거래 및 최근 12개월 평균 125,000,000원보다 높습니다. 102.4%라는 숫자는 현재 회차가 시세 할인 구간이 아니라는 뜻입니다.
단지 규모는 23세대이고 확인되는 비교 거래도 1건이라 가격 판단에는 여유를 두는 편이 타당합니다. 권리 위험 때문에 피할 물건이라기보다, 권리는 통과하되 얼마에 살지 따져야 하는 물건입니다.
