대구지방법원 2025타경515. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하대우네오빌’ 1층 105호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 소유자는 이진경이며, 2018년 거래가액 155,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁등기가 있었다가 2021년 신탁재산 귀속으로 다시 이진경 명의가 되었고, 같은 날 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 118,800,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 2021년 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권은 이후 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층105호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.07.31 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 100,395,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 중 1층 105호 · 사용승인 2017.12.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 과거 주식회사대구은행 근저당은 2018.07.31 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 2021.08.26 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.08.26 구룡포수산업협동조합 근저당이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 1.41억을 ‘싸다’고 보기 어렵다
청하대우네오빌은 23세대, 사용승인일은 2017.12.29입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 1월 66.43㎡·3층·125,000,000원 1건입니다. 본건 비교 대상 면적은 81.0828㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교는 아닙니다. 그 한계를 감안하더라도 현재 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 125,000,000원의 112.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 141,000,000원이고, 확인된 최근 거래보다 16,000,000원 높습니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 다르므로 125,000,000원을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 현재 신건 가격에 가격 메리트가 확인된다고 평가하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,426,000원 |
현재 회차 141,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 118,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 19,426,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 141,000,000원 | 118,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 8,379,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 30,584,320원 |
유찰되어 매각가격이 내려가더라도 임차인이나 별도 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 112,800,000원, 2회 유찰 시에는 90,240,000원으로 내려갑니다. 다만 채권자에게 돌아가는 배당액은 함께 감소하여 미배당액이 각각 8,379,200원, 30,584,320원 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하면문화복지센터 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구·연립주택·근린생활시설·농경지 등이 형성된 면소재지 기존주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 158,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,123.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·소로1류 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 사용승인일 2017.12.29, 지상4층 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 직접 확인하지 못해 동 유형 연립주택의 일반적 구조·마감상태를 참고해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 주의. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 실질취득 141,000,000원은 최근 확인 거래 125,000,000원보다 높습니다.
- 비교거래 한계. 최근 거래는 66.43㎡ 1건이고 본건 비교대상 면적은 81.0828㎡로 일치하지 않습니다. 입찰 전 본건과 면적·층·상태가 가까운 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 1층 물건인 만큼 실제 내부 상태와 관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 23세대이고 확인 거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.3회와 낙찰률 0.0%도 함께 참고해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 근저당 이전, 매각물건명세서상 인수권리 없음 및 법정지상권 없음 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 명시 인수권리도 없으며, 법정지상권도 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격을 보면 결론이 달라집니다. 신건 실질취득액 141,000,000원은 확인된 최근 거래 125,000,000원의 112.8%입니다. 게다가 비교거래는 1건이고 면적도 달라 가격 판단의 표본 자체가 충분하지 않습니다. 소규모 23세대 단지라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 적극적으로 평가하기보다는 유찰 여부와 추가 실거래를 확인하며 보수적으로 접근할 물건입니다. 권리는 단순하지만, 승부처는 가격과 환금성입니다.
