대구지방법원 2025타경535. 포항시 남구 오천읍 세계리 ‘세계빌라’ 제3층 제301호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 38,000,000원입니다. 말소기준권리는 2016.08.05. 설정된 공국일 근저당권 35,000,000원이고, 그 뒤 국민건강보험공단 압류·국 압류·김천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원”으로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건명세서에는 주거 임차인 김태근이 확인되는데 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 명시된 인수권리가 없다는 사실과 임차인의 실제 대항력·보증금 확인 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로301번길 15-6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 49.07㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 모든종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영일새마을금고 / 8,121,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 미상은 분리해서 본다
현재 말소기준은 2016.08.05. 공국일 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 김천시 압류와 2025.10.13. 영일새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 전세권·가압류·근저당권 중 다수는 등기부에서 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 김태근, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태근 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매수인에게 승계되는 보증금이 있는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 명시 인수액 0원을 곧바로 최종 실질 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 158.3%
세계빌라는 총 6세대이고, 확인되는 동일 면적 49.07㎡ 거래는 2021.11. 1층 24,000,000원 1건입니다. 시세 기준값과 최신 확인 거래가 모두 24,000,000원인데 현재 최저가는 38,000,000원으로 158.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 49.07㎡ | 1 | 24,000,000원 |
| 시세 기준 | 49.07㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
표본이 1건뿐이어서 층·내부 상태에 따른 가격 차이를 넓게 봐야 하지만, 확인 가능한 가격만 놓고 보면 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 최저가가 확인 시세를 크게 웃돌고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 2. 근저당권 · 공국일 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,916,000원 |
현재 배당 계산상 근저당권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,916,000원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 명시 매수인 인수액은 0원이지만 김태근의 대항력·보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오천초등학교 남서측 인근으로 학교·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 4미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 201.0㎡, 공시지가 654,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 거래 표본. 총 6세대이며 확인 실거래는 2021.11. 24,000,000원 1건입니다.
⑥ 특이사항 — 토지 별도등기와 내부 확인
- 토지 별도등기. 토지에 관하여 별도등기가 있으므로 입찰 전 토지 등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 주소 표기. 집합건물 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 주소에는 경상북도 영일군 오천읍 세계리 842-68로 기재되어 있으나 실제 주소는 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68입니다.
- 내부 상태. 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김태근의 전입신고일·보증금·확정일자·점유개시 시점을 확인해 대항력과 실제 인수 가능성을 확정하세요.
- 가격 검증. 최저가 38,000,000원은 확인 시세 24,000,000원의 158.3%이므로 신건 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 30,400,000원, 2회 유찰 시 24,320,000원이므로 회차별 가격을 확인 실거래와 다시 비교하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 후순위 미배당 가능성을 점검하세요.
- 토지 등기. 별도등기가 있는 토지의 권리관계와 대지권 표시를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 현장 재확인. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리·보수공사 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — 가격도, 임차인도 확인 전에는 보수적으로
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 주거 임차인 김태근의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 여기에 신건 최저가 38,000,000원이 확인 실거래 24,000,000원의 158.3%라는 가격 부담도 큽니다. 따라서 현재 회차에서는 권리와 가격을 모두 보수적으로 확인하는 것이 핵심이며, 특히 임차관계를 확정하지 않은 채 명시 인수액 0원만 보고 접근해서는 안 됩니다.
