대구지방법원 2025타경545. 포항시 남구 연일읍 ‘연일에코코아루’ 102동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 장기형으로, 2013.08.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 189,500,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.29 설정된 북경주새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 176,400,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산은행·신한카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 임차인 신고도 없으며, 감정평가 조사에서는 소유자가 거주하는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부조사가 곤란해 외부에서 개략적으로 조사됐고, 임대관계는 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경545 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 1013 연일에코코아루아파트 102동 8층802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9822㎡ · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 장기형 (2013.08.30. 소유권이전 · 거래가액 189,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 141,873,696원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2010.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.29 북경주새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.10.21 임의경매개시결정, 2025.12.10 부산은행 가압류 105,288,746원, 2026.05.12 신한카드 가압류 16,607,443원은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 김용택 전세권 110,000,000원, 신한은행 및 신한생명보험 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 — 임차인 없음, 소유자 거주 조사
| 점유관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 소유자 거주 조사 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 조사에서는 소유자가 거주하는 것으로 조사됐으나, 내부조사가 곤란해 임대관계 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
연일에코코아루는 476세대, 사용승인일은 2010.11.30입니다. 대상 면적과 일치하는 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 200,208,333원입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 이 평균의 105.4%입니다. 최신 거래는 2026.06, 15층 190,000,000원이므로 현재 신건 가격을 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 18 | 197,500,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 20 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 21 | 197,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 200,208,333원 |
표본 최저 거래는 185,000,000원, 최고 거래는 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 211,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 신건 단계에서는 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 근저당 · 북경주새마을금고 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사부산은행 | 105,288,746원 | 30,846,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,607,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 298,296,189원 중 예상 배당액은 207,246,000원이며, 미배당액은 91,050,189원입니다. 이는 채권자 측 미배당이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일대교 남단 남서측 약 1km 지점. 동측 일대는 포항철가공단, 북측 형산강 건너는 포항시가지, 남측·서측은 농경지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 대중교통 사정도 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 802호이며, 사용승인일은 2010.11.30입니다. 위생·급배수·급탕, 승강기, 소화전·화재탐지·경보, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 20m, 북측 폭 12m, 남측·동측 폭 10m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 영일중·고등학교 상대·절대보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 토지 공시지가는 490,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 최근 12개월 평균 200,208,333원, 최신 거래 190,000,000원과 현재 최저가 211,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원 시나리오가 제시돼 있어 회차별 가격 차이를 점검할 필요가 있습니다.
- 점유 재확인. 소유자 거주로 조사됐지만 내부조사가 곤란했고 임대관계 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 명도. 임차인 신고가 없더라도 소유자 점유가 지속된다면 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 점검”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.29 북경주새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 200,208,333원의 105.4%이며, 최신 거래 190,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 긍정적이지만 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 근거가 없는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
