대구지방법원 2025타경550. 포항시 북구 장성동 ‘경성홈타운스위트’ 101동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 153,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사빈하우스이며, 2021.09.07. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 포항수산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.10.23. 포항수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
이 물건은 등기 흐름 자체보다 현재 가격과 점유 확인이 핵심입니다. 2021.09.07. 설정된 포항수산업협동조합 근저당은 현재 경매의 기초가 되는 선순위 담보권으로 볼 수 있고, 그 채권은 2025.11.05. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 표시돼 있고, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1496-1 경성홈타운스위트 101동 13층 1302호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 북구 법원로139번길 7-3 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 74.49㎡ · 13층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사빈하우스 · 2021.09.07. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 101,930,796원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 담보권 이후 권리 정리
현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 2021.09.07. 포항수산업협동조합 근저당 138,000,000원입니다. 이후 이 근저당 채권은 2025.11.05. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2021.12.28. 이봉례 근저당 19,000,000원과 2024.05.28. 백승준 근저당 15,000,000원은 각각 2024.04.26., 2024.11.04. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 1.53억이 높다
동일 면적 74.49㎡의 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 129,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 3층 130,000,000원입니다. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.49㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 74.49㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 74.49㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 74.49㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 74.49㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 74.49㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.04 | 74.49㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2025.03 | 74.49㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 74.49㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 74.49㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 74.49㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 74.49㎡ | 4 | 140,000,000원 |
전체 12건 평균은 135,250,000원, 거래 범위는 125,000,000원~143,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 시세가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 129,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -7.7%입니다. 따라서 전체 평균보다도 신건 최저가가 높다는 사실보다, 최근 시세가 더 낮아지고 있다는 점을 우선 봐야 합니다.
③ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 평균 아래
| 회차 | 비율 | 최저가 | 최근 시세와 비교 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 153,000,000원 | 최근 12개월 평균 129,000,000원보다 높음 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 122,400,000원 | 최근 12개월 평균 129,000,000원보다 낮음 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 97,920,000원 | 최근 12개월 평균 129,000,000원보다 낮음 |
가격만 놓고 보면 신건 153,000,000원보다 1회 유찰 시 122,400,000원부터 최근 12개월 평균 129,000,000원 아래로 내려옵니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.7%이므로, 유찰된다는 이유만으로 곧바로 적정가라고 단정하기보다는 해당 회차 직전의 최신 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,058,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항장성고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 경성홈타운스위트는 74세대이며 사용승인일은 2017.06.16.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8미터, 서측 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 743,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 135,250,000원보다 최근 12개월 평균 129,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.7%입니다. 신건 153,000,000원은 최근 시세 이상의 가격입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원입니다. 가격 메리트는 신건보다 유찰 이후가 분명합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2021.09.07. 설정된 포항수산업협동조합 근저당은 2025.11.05. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권 101,930,796원과 등기상 담보권이 존재하므로 법원 채권계산서와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”
이 물건의 강점은 매수인 인수액이 0원이고, 매각물건명세서에 별도 인수권리나 법정지상권이 없다는 점입니다. 반면 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 점유·명도 부분은 현장에서 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 129,000,000원의 118.6%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세마저 -7.7%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 신건 보류. 1회 유찰 시 122,400,000원부터 최근 평균 아래로 내려오는 만큼, 이 사건의 핵심은 권리보다 유찰 이후의 가격과 실제 점유 확인입니다.
