대구지방법원 2025타경31855. 등기상 대표 주소는 대구 달성군 유가읍 금리 1145 성하빌딩 1층101호입니다. 감정 이용상태를 보면 1층은 근린생활시설과 골프연습장·주차장, 2층부터 4층은 주차장, 5층은 목욕장과 체력단련장, 6층은 찜질방으로 이용되는 복합 상업시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있고, 별도등기는 이 사건 매각으로 말소 대상입니다.
등기권리의 기준점은 2020.01.29 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 6,000,000,000원의 두 번째 근저당이 이어지고, 이후 달성군 압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 금리 1145 성하빌딩 1층101호 · 도로명 대구광역시 달성군 유가읍 테크노중앙대로1길 68 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·골프연습장·주차장·목욕장·체력단련장·찜질방 |
| 소유자 | 주식회사성하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 15,048,360,000원 / 15,048,360,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호 주식회사대구은행) / 9,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 5,015.3㎡ · 지목 주차장 · 준공업지역 · 공시지가 876,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차권은 별도
말소기준은 2020.01.29 주식회사대구은행의 을구 1번 근저당입니다. 을구 2번 근저당 6,000,000,000원과 2023년·2026년 달성군 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.01 개시됐던 주식회사대구은행의 종전 임의경매는 2024.05.14 취하되어 2024.05.16 등기 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 250,000,000원 인수 + 미상 위험
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 부정미 | 전부 · 주거 | 2024.04.17 | 30,000,000원 / 3,800,000원 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후 |
| 권민주 | 112호,113호 | 2019.10.29 | 50,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 김계영 | 5층,6층 | 2019.12.24 | 200,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 없음 | 200,000,000원 인수 |
| 임광빈 | 미상 | 2021.10.13 | 20,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후 |
| (주)유황원스파 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후 |
| 점포 | 주거 | 2019.12.24 | 미상 / 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
권민주와 김계영은 모두 말소기준일 2020.01.29보다 앞서 전입했고, 배당표에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 확인된 인수액은 합계 250,000,000원입니다. 반면 ‘점포’는 2019.12.24 전입이지만 보증금이 특정되지 않아 현재 금액 계산에는 포함할 수 없습니다. 따라서 250,000,000원을 최종 인수한도로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,048,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.0% 추정) | - | 152,883,600원 |
| 인수 · 임차인 권민주 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김계영 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,895,476,400원 |
권민주·김계영 보증금 250,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 소유자 잔여 5,895,476,400원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인 기준 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 15,048,360,000원 | 250,000,000원 | 15,298,360,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 12,038,688,000원 | 250,000,000원 | 12,288,688,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 9,630,950,400원 | 250,000,000원 | 9,880,950,400원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 15,048,360,000원이고 0회 유찰인 신건입니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 제시할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 단순한 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설·골프연습장·주차장·목욕장·체력단련장·찜질방과 토지를 묶은 일괄매각 구조여서 실질취득액과 사업성·환금성을 함께 봐야 합니다.
가격 계산에서도 최저가 15,048,360,000원이 끝이 아닙니다. 확인된 인수액만 더해도 15,298,360,000원이고, ‘점포’의 보증금이 인수대상으로 확인되면 그만큼 추가됩니다. 따라서 이 사건에서 ‘감정가와 같으니 신건’, ‘유찰되면 싸진다’는 식의 단순한 접근은 위험합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 금리의 대구테크노폴리스일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·유통시설·상업나지 등 산업단지 지원시설용지로 형성돼 있습니다.
- 용도. 1층은 중식당 등 근린생활시설과 골프연습장·주차장, 2층부터 4층은 주차장, 5층은 남탕·여탕·접수실·체력단련장, 6층은 찜질방으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 남서측 약 25m, 남동측 약 20m, 북동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 승강기 2대, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·수전설비가 설치돼 있습니다. 5층·6층에는 보일러·히트펌프에 의한 온수·난방설비와 천정 패키지형 시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 5,015.3㎡입니다. 지목은 주차장, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 목욕장·찜질방·체력단련장·주차장·토지가 결합된 대형 복합 상업용 일괄매각이므로, 주거용 집합건물처럼 단순 비교하기보다 실제 운영수익·공실·시설상태와 향후 매수층을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 최저가 15,048,360,000원만 보지 말고 확인된 임차보증금 250,000,000원을 합한 15,298,360,000원을 최소 기준으로 보세요. ‘점포’ 미상 보증금은 별도입니다.
- 권민주·김계영 인수 확인. 두 임차인은 대항력 있고 우선변제권이 없어 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 분석돼 있습니다. 명도와 보증금 반환을 함께 계산해야 합니다.
- ‘점포’ 점유관계 확인. 2019.12.24 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 특정되지 않았습니다. 보증금·점유부분·계약관계가 확인되기 전에는 인수위험을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 각 호실과 토지·제시외 건물의 실제 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시설 상태. 현장조사 때 이해관계인 부재 등으로 일부 호실 내부 마감상태와 구조를 확인하지 못한 부분이 있으므로 목욕장·찜질방·체력단련장·주차장 설비의 실제 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 감정가가 곧 최저가이며 실거래 비교 근거 없이 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 임대수익·공실·운영비·시설 보수비와 별도 인수액을 포함한 총투입액으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소된다 ≠ 부담이 없다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2020.01.29 대구은행 근저당을 말소기준으로, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 임차관계로 넘어가면 이야기가 달라집니다. 권민주 50,000,000원과 김계영 200,000,000원, 합계 250,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 말소기준보다 앞서 전입한 ‘점포’의 보증금은 아직 금액을 특정할 수 없습니다.
따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득은 15,298,360,000원이며, 미상 점유관계까지 확인해야 최종 부담이 정해집니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이라고 해서 가격상 메리트가 있다는 뜻도 아닙니다. 등기담보는 정리되지만 임차보증금은 남는다. 이 성하빌딩의 핵심은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득비용과 복합 상업시설의 실제 사업성입니다.
