대구지방법원 2025타경31903. 대상은 대구광역시 서구 중리동 ‘퀸스로드패션타운’ 내 1층 단위상가로, 감정평가상 101호와 102호를 일단으로 소매점(막스까르띠지오)으로 이용 중입니다. 주변은 의류판매점, 중소규모 공장, 일반음식점, 공원 등으로 형성되어 있으며 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2015.02.23. 주식회사대구은행 근저당권 432,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 대구광역시 서구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31903 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 1136-164 1층101호 · 도로명 대구광역시 서구 평리로35길 18-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 퀸스로드 8동 1층 단위상가 · 101호 및 102호를 일단으로 소매점 이용 |
| 소유자 | 배영록 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 421,707,138원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록3과 4는 지분매각 · 목록3과 4는 목록1과 2에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 살아 있는 주요 부담 중 말소기준보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 30,000,000원 가압류, 신용보증기금 10,250,500원 가압류, 경매개시결정 및 서구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 3.46억을 단정하지 않는다
본건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저가 346,000,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 수치로 확인할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,644,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 432,000,000원 | 340,356,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,250,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 472,250,500원 중 예상 배당액은 340,356,000원이고, 미배당은 131,894,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 346,000,000원 | 340,356,000원 | 131,894,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 200,125,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 254,710,660원 | 0원 |
유찰될 경우 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당은 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인의 채무 승계를 뜻하지 않습니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 입찰자 입장에서는 권리 승계보다 상가 자체의 적정 가격과 환금성이 핵심 판단요소입니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 퀸스로드 8동 1층 101호 및 102호를 일단으로 소매점(막스까르띠지오)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 퀸스로드패션타운 내에 위치하며 부근은 의류판매점, 중소규모 공장, 일반음식점, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골조 샌드위치판넬지붕 4층 건물 중 1층 단위상가이며, 기본적인 위생·소방설비와 천정매립형 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,654.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·재생사업지구·일반산업단지·가축사육제한구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록3과 4는 지분매각이고 목록1과 2에 포함하여 평가된 조건을 매각목록 원문과 대조해야 합니다.
- 목록3 현황. 목록3의 지목은 공장용지이나 현황은 주차장으로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 346,000,000원만으로 할인율이나 시장 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 점포 이용관계. 감정평가상 101호와 102호가 일단의 소매점으로 이용 중인 점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2015.02.23. 말소기준 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정의 말소 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 대상은 퀸스로드패션타운의 단위상가로 이용되는 물건이고, 토지 지분이 포함된 일괄매각입니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 값이 없어 현재 신건 가격 346,000,000원이 시세 대비 유리한지는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 보수적으로 검증입니다.
