대구지방법원 2026타경45. 달서구 감삼동 죽전역클래식명가 제5층 제501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2022.07.07. 다금개발주식회사의 가압류입니다. 하지만 임차인 박종찬은 그보다 앞선 2021.07.09. 전입·점유와 2021.06.28. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 250,000,000원으로 감정가·최저가 227,000,000원보다 큽니다.
따라서 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 227,000,000원이 아닙니다. 현재 회차 배당표상 박종찬에게 223,022,000원이 배당되고 26,978,000원이 부족합니다. 매각물건명세서도 을구 1번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다. 1회 유찰 시 인수예상액은 71,742,400원, 2회 유찰 시 107,553,920원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 하락 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경45 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 337-14 죽전역클래식명가 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 19층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사클래식명가주택 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종찬 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 3,829,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
등기부상 2021년 신탁과 우신종합건설 가압류·강제경매, 2022년 서향숙 강제경매 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2022.07.07. 갑구 9번 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 서향숙 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 박종찬의 대항력 발생 시점은 2021.07.09.로 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기 자체가 2023년에 이루어졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명 표기, 그중 1명은 금액·전입 미상
| 점유자 | 이용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종찬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.09 / 2021.06.28 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 오피스 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 유찰돼도 실질 가격은 싸지지 않는다
클래식명가의 대상 면적은 74.1946㎡이고, 최근 실거래 가운데 가장 최신 거래는 2026.01. 74.19㎡ 4층 160,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 160,000,000원입니다. 반면 과거 거래까지 섞인 전체 평균은 228,037,500원이지만, 최근 가격 추세는 -32.7%로 크게 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균만 보고 감정가 227,000,000원을 적정하다고 평가하면 최근 시장을 왜곡할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 74.19㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 67.16㎡ | 8 | 246,300,000원 |
| 2021.08 | 67.16㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 67.16㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 67.16㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 67.16㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 74.19㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 67.16㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.19㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.9%입니다. 더 중요한 것은 대항력 임차보증금 250,000,000원이 최저가보다 크다는 점입니다. 이 유형은 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 약 250,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 1회·2회 유찰 후 최저가 181,600,000원 또는 145,280,000원만 보고 “시세보다 싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 박종찬 보증금 | 250,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 가압류 · 다금개발주식회사 | 442,214,480원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서향숙 | 124,809,057원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박종찬 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박종찬 보증금 중 223,022,000원이 배당되고 26,978,000원이 부족해 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 줄고 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 227,000,000원 | 223,022,000원 | 26,978,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 71,742,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 107,553,920원 |
회차가 내려갈수록 매각가만 보면 227,000,000원 → 181,600,000원 → 145,280,000원으로 낮아집니다. 그러나 매수인 인수액은 26,978,000원 → 71,742,400원 → 107,553,920원으로 반대로 커집니다. 이 때문에 이 사건은 유찰률을 곧 할인율로 읽으면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리초등학교 남측 인근으로 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 19층 중 5층입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중심상업지역·방화지구이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025-02-05 ~ 2030-02-04입니다.
- 단지 규모. 클래식명가 64세대, 사용승인일 2021-04-14입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 0.7회입니다.
- 현장 한계. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 보증금 확인이 먼저. 박종찬 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 크므로 실질취득 판단은 최저가가 아니라 보증금 기준으로 해야 합니다.
- 오피스 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 확약 밖의 별도 미상 점유 위험으로 남습니다.
- 박종찬 관계 확인. 임차인이자 경매신청 채권자로 기재돼 있어 실제 임대차와 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 교부청구액과 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 228,037,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 점유·마감·수선상태를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저가 227,000,000원 자체보다 250,000,000원의 대항력 임차보증금이 우선입니다. 현재 회차에서도 26,978,000원이 미배당돼 매수인 인수 가능성이 있고, 1회 유찰 시 71,742,400원, 2회 유찰 시 107,553,920원으로 인수액이 증가합니다. 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동하기 때문에 실질취득은 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 160,000,000원이며 최근 추세도 -32.7%입니다. 여기에 별도 주거 점유자 “오피스”의 전입일·보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아니며, 최근 시세 대비 실질취득 부담도 높습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금, 미상 점유자, 당해세 여부를 모두 확정한 뒤 판단해야 합니다.
