대구지방법원 2026타경3185. 대구 달서구 도원동 대곡강산타운 제411동 2층 203호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 비교 시세의 동일 면적은 117.62㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 김상민입니다. 이 사건의 말소기준은 2015.09.24. 대구축산업협동조합 근저당권 268,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 SBI저축은행 근저당 74,400,000원, 조성삼 근저당 120,000,000원, 신용보증기금 가압류 12,287,915원, 소상공인시장진흥공단 가압류 21,146,049원, 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리보다 먼저 확인할 부분은 가격입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 279,000,000원인 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 266,916,666원으로, 최저가는 그 평균의 104.5%입니다. 가장 최근인 2026.08 거래가 280,000,000원이어서 최신 거래 한 건보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 12개월 전체 평균보다 12,083,334원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 현 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조하는 것이 필요합니다. 말소기준권리인 대구축산업협동조합 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 평균 기준으로는 신건 가격이 높다

강산타운 동일 면적 117.62㎡의 최근 거래 12건입니다. 2025.11부터 2026.08까지 240,000,000원에서 285,000,000원 사이에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 266,916,666원입니다.

거래 최저는 240,000,000원, 최고는 285,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 279,000,000원은 최신 거래보다 1,000,000원 낮지만 최근 12개월 평균의 104.5%입니다. 따라서 최신 한 건만 근거로 싸다고 평가하기보다, 최근 12개월 전체 거래 분포를 기준으로 신건 가격 메리트가 제한적이라고 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

채권 총액은 496,633,964원, 예상 배당액은 274,294,000원이며 미배당은 222,339,964원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 여력

매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원으로 계산되어 현재 최근 시세와의 가격 관계는 크게 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대곡고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 7차선, 서측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·소방·승강기·지역난방 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 강산타운은 1,480세대이며 사용승인 관련 기준일은 1997.12.12.로 확인됩니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 확인하지 못해 동유형 구분건물의 일반적 상태를 참고해 감정평가했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 평균과 비교. 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 266,916,666원의 104.5%입니다. 신건을 ‘할인 매물’로 보지 않는 것이 핵심입니다.
• 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 1층 280,000,000원입니다. 대상 물건은 2층이므로 층·상태 차이를 포함해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 후순위 채권과 인수 구분. 배당 부족액이 커도 후순위 담보권·가압류의 미배당이 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 제공된 계산상 인수액은 0원입니다.
• 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 실제 마감상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.

맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 확인된 담보권·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 266,916,666원보다 높고 그 비율이 104.5%입니다. 최신 2026.08 거래 280,000,000원과는 비슷하지만 최근 거래 전체를 놓고 보면 신건 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다. 권리는 양호, 가격은 신중. 이 물건은 권리보다 응찰가 결정이 핵심입니다.