대구지방법원 2026타경3288. 대구 달서구 용산동 성서영남우방타운 101동 5층 513호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방2·욕실1의 아파트이고, 1997.11.26 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 19층 건물 중 5층입니다. 현 소유자는 박종보이며, 2013.02.15 소유권이전 당시 거래가액은 163,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2016.01.20 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 이를 말소기준으로 보면 2023년 케이비캐피탈 가압류 21,432,311원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 전세권 115,000,000원은 2013.02.15 이미 말소돼 현재 경매의 인수권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3288 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 414-1 성서영남우방타운 101동 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방2·욕실1 · 19층 중 5층 |
| 소유자 | 박종보 · 2013.02.15 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 47,393,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 성서영남우방타운 · 836세대 · 1997.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
현재 등기상 핵심은 2016.01.20 교보생명보험 근저당권입니다. 이후 등기된 케이비캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 신건 매각가 181,000,000원을 기준으로 채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 104.2%
동일면적 59.85㎡의 최근 거래는 2025.04부터 2026.08까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 172,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 173,714,285원이고 현재 최저가 181,000,000원은 이 평균의 104.2%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 1.9% 높은 흐름으로, 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 59.85㎡ | 15 | 178,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.05 | 59.85㎡ | 18 | 177,000,000원 |
| 2025.04 | 59.85㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 7건 | 173,714,285원 |
최신 거래는 2026.08의 198,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 2026.07에는 146,000,000원과 150,000,000원 거래도 존재합니다. 거래 범위가 넓기 때문에 최신 한 건만으로 신건 181,000,000원을 싸다고 단정하기 어렵고, 최근 12개월 평균 기준으로는 오히려 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 21,432,311원 | 21,432,311원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,233,689원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 141,432,311원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 36,233,689원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 144,800,000원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되고, 2회 유찰 시 매각가 115,840,000원에서는 미배당액 28,014,071원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 소재 이곡역 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 지하철 2호선 이곡역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측·북측으로 왕복 6차선 포장도로, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,103,000원/㎡입니다.
- 건물. 1997.11.26 사용승인, 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 19층 건물입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·지역난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 승강기 특이사항. 승강기가 2개층마다 멈추는 구조이고, 본건은 승강기에서 현관까지 반계단을 올라가야 하는 구조로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 현재 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균 173,714,285원의 104.2%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인된 가격으로 보지 마세요.
- 거래 편차. 동일면적 최근 거래는 146,000,000원부터 198,000,000원까지 분포합니다. 층·상태 차이를 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 배당표상 인수액은 0원이지만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 승강기 동선. 본건은 승강기에서 현관까지 반계단을 이용하는 구조이므로 실사용 편의성을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류, 경매개시결정의 현재 상태와 배당요구 관계를 등기사항전부증명서와 법원서류 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2016.01.20 교보생명보험 근저당을 기준으로 이후의 케이비캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별도 판단이 필요합니다. 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 173,714,285원의 104.2%로, 최근 평균보다 높은 신건입니다. 최신 거래 198,000,000원이 존재하고 최근 구간 추세도 1.9% 상승이지만 거래가격 편차가 크므로, 현재 가격을 단순히 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상이라는 점까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 가격은 보수적으로.
