대구지방법원 2025타경4135. 포항시 북구 환호동 ‘환호해맞이그린빌2단지’ 202동 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 최경미이고, 권리분석의 기준은 2016.09.06. 설정된 신경북새마을금고 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤로 현대캐피탈 주식회사, 주식회사 참저축은행, 포항축산업협동조합, 경북신용보증재단의 가압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
따라서 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 159,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 143,541,666원, 최신 2026.08 거래는 142,000,000원입니다. 데이터가 제시한 최저가 대비 최근 평균 비율도 110.8%로, 신건 가격 자체에는 시세 할인 매력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4135 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 최경미 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신경북새마을금고 / 111,502,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제도 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016.09.06. 신경북새마을금고 근저당권이며, 이후 등기된 네 건의 가압류와 2025.09.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 동부화재해상보험주식회사 및 대구경북능금농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 110.8%
해맞이그린빌2단지의 동일 평형 표본은 전용 59.97㎡를 중심으로 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 143,541,666원, 최신 거래는 2026.08의 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 24 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 22 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 19 | 163,500,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 19 | 148,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 143,541,666원 |
최근 표본의 최저 거래가는 125,000,000원, 최고 거래가는 163,500,000원이고 평균은 143,541,666원입니다. 현 최저매각가 159,000,000원은 최근 평균의 110.8%입니다. 최고 거래가보다는 낮지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 평균과 최신 거래보다 높은 신건이므로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 근저당 · 신경북새마을금고 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,195,971원 | 11,195,971원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 9,654,057원 | 6,778,029원 |
| 4. 가압류 · 포항축산업협동조합 | 10,118,751원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 6,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 175,218,779원, 예상 배당액은 155,974,000원이며 미배당액은 19,244,779원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 19,244,779원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 50,599,579원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 75,683,419원 |
현재 회차에서는 신청채권자 신경북새마을금고가 배당 계산상 충족되지만, 2회 유찰 시 시나리오에서는 배당액이 99,535,360원으로 신청채권 111,502,780원보다 부족해집니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 문제이지, 별도 인수권리가 없는 현 구조에서 매수인에게 이전되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항해맞이초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 35미터, 남서측 폭 약 23미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류와 접하고 중로1류에 저촉됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한도 포함됩니다.
- 단지. 해맞이그린빌2단지 727세대, 준공일 2007.04.27이며 공시지가는 809,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.8%이므로 권리 안전성과 가격 매력을 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 142,000,000원이고 최근 12건 평균은 143,541,666원입니다. 응찰 전 같은 평형의 추가 거래 변화를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 159,000,000원, 1회 유찰 시 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원 시나리오를 비교해 접근 가격을 정해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2016.09.06. 신경북새마을금고 근저당이며 이후 가압류는 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
- 현장 확인. 아파트 이용상태, 건물·설비 상태와 실제 점유관계 등 입찰에 영향을 주는 현황은 원본 서류와 현장에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 네 건의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균 143,541,666원의 110.8%이고, 최신 거래는 142,000,000원입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.3회인 만큼 지금 회차에서 가격 가점을 줄 근거는 약합니다. 권리는 안전하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상 — 유찰 후 가격 변화를 확인할 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
