대구지방법원 2025타경4150. 포항시 북구 장성동 장성대림골든빌 102동 13층 1301호, 전용 68.2875㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김긍락으로, 2017년 2월 20일 매매를 원인으로 거래가 140,000,000원에 취득했습니다. 과거 근저당들은 모두 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.09.23 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 진민정은 2022.05.10 확정일자, 2022.06.10 전입·점유를 갖추고 2024.06.12 보증금 163,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 서석진 역시 2025.03.17 전입했고 보증금은 2,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2025.09.23보다 앞서 있어, 제시된 권리판정상 대항력 있는 실제 임차인 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부의 과거 압류와 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.09.23 강제경매개시결정입니다. 문제는 진민정의 전입·점유와 주택임차권등기가 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서도 진민정의 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 유찰돼도 실질취득가가 거의 안 내려가는 구조

이 물건은 최저매각가가 낮아지는 것만 보면 가격이 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 반대로 증가합니다. 특히 진민정의 보증금 163,000,000원이 현 최저가 141,000,000원보다 크기 때문에, 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득가가 크게 높다

대림골든빌 동일 면적 68.29㎡ 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 114,833,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 109,750,000원, 최신 거래 125,000,000원과 최근 대비 과거 추세 -12.2%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 141,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 128.5%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액까지 더한 실질취득 167,774,000원은 최근 12개월 평균의 152.9%, 2026.08 최신 거래 125,000,000원의 134.2%입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

진민정의 보증금은 138,226,000원만 배당되어 부족분 24,774,000원이 매수인에게 남고, 서석진 보증금 2,000,000원은 전액 인수로 계산됩니다. 현재 총 매수인 인수액은 26,774,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대림골든빌은 688세대이고 사용승인 관련 기준일은 1999.02.20입니다.
• 입지. 장성파출소 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 공원 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 남측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 확인됩니다. 공시지가는 832,100원/㎡입니다.
• 물건 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황을 직접 확인하지 못했습니다.
• 가격 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 109,750,000원이며 최근과 이전 거래 비교 추세는 -12.2%입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현 회차는 최저가 141,000,000원이 아니라 인수액 26,774,000원을 더한 167,774,000원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 후에도 실질취득이 각각 167,379,200원, 167,024,320원으로 크게 낮아지지 않습니다.
• 진민정 미배당 확인. 보증금 163,000,000원 중 예상 배당 138,226,000원을 제외한 24,774,000원의 인수가 핵심입니다.
• 서석진 별도 인수. 진민정과 별개의 실제 임차인으로, 보증금 2,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 114,833,333원보다 최근 12개월 평균 109,750,000원과 최신 거래 125,000,000원, 최근 추세 -12.2%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 임차보증금 인수가 더 크다”

이 물건의 핵심은 감정가 141,000,000원이나 유찰 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 2명의 선순위 대항력과 매수인 인수액입니다. 현 회차에서는 진민정 미배당 24,774,000원과 서석진 보증금 2,000,000원을 합쳐 26,774,000원을 인수하고, 결과적으로 실질취득은 167,774,000원입니다.

더 중요한 점은 유찰돼도 이 총액이 크게 떨어지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 167,379,200원, 2회 유찰 시 167,024,320원으로 사실상 167,000,000원대에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 동일 면적 평균은 109,750,000원, 최신 거래는 125,000,000원이며 최근 가격 추세도 -12.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는 것만 기다려서는 가격 메리트가 생기기 어려운 대항력 인수형 물건으로 평가하는 것이 데이터와 가장 일치합니다.