대구지방법원 2025타경4160. 포항시 북구 흥해읍 학천리 ‘학천삼도미래타운2차’ 201동 2층 208호 아파트입니다. 소유자 구교식은 2022.04.06. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 84,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.18. 서민금융진흥원 가압류, 2025.09.25. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.11.26. 씨에스씨2506유동화전문 유한회사 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 806-5 학천삼도미래타운2차 201동 2층208호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.8379㎡ · 철근콘크리트벽식조 20층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 구교식 (2022.04.06. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 9,747,864원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 학천삼도미래타운2차 · 245세대 · 2000.10.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.04.06. 을구 8번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,700,000원이고 채무자는 구교식입니다. 2025년 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류, 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정, 씨에스씨2506유동화전문 유한회사 가압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 중요하다
동일 면적 84.84㎡ 실거래는 2023.04부터 2026.04까지 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 112,791,666원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 107,416,666원, 최신 거래는 2026.04 110,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 -9.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 17 | 95,500,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 84.84㎡ | 5 | 99,000,000원 |
| 2025.03 | 84.84㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.07 | 84.84㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 84.84㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2024.01 | 84.84㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 84.84㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2023.04 | 84.84㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 6건 | 107,416,666원 |
| 전체 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 112,791,666원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 전체 12건 평균 112,791,666원만 놓고 최저가가 99.3%라고 평가하면 최근 시장의 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 84,700,000원 | 84,700,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,455,731원 | 11,455,731원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 9,747,864원 | 9,747,864원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 씨에스씨2506유동화전문 유한회사 | 11,819,403원 | 3,728,405원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 117,722,998원 중 109,632,000원이 배당되고 미배당액은 8,090,998원입니다. 씨에스씨2506유동화전문 유한회사에 일부 미배당이 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 신한카드 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 8,090,998원 | 9,747,864원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 30,135,798원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 47,733,238원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 학천초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 농경지, 노선 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근성은 무난하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 왕복 2차선 포장도로를 주출입도로로 사용하고 동측으로 왕복 4차선 국도의 부체도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 20층 건물 중 2층 208호로, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 292,600원/㎡이고 토지면적은 8,885.0㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균은 107,416,666원으로 전체 평균 112,791,666원보다 낮고, 최근 대비 이전 거래 추세는 -9.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 신건 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%이고 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 전체 12건 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -9.1%이므로 가격 상한을 잡을 때 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.04.06. 주식회사우리은행 근저당권 84,700,000원이 기준이며 이후 서민금융진흥원·신한카드 주식회사·씨에스씨2506유동화전문 유한회사 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 임대관계는 미상이고 관계인 부재·잠금장치로 내부 현황이 개략 조사됐으므로 실제 점유와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 8,090,998원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 위
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.06. 주식회사우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 112,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 107,416,666원의 104.3%이고 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 112,791,666원만 보면 비슷해 보이지만 최근 추세가 -9.1%인 상황에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 6건과 최신 거래를 우선해야 합니다. 권리상 인수 부담은 없지만 신건 가격에는 메리트를 주기 어렵고, 점유·내부상태는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
