대구지방법원 2026타경3485. 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 103동 4층 401호, 전용면적 기준 69.3904㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 2023.08.10 이상훈이 거래가 320,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 한화생명보험주식회사가 채권최고액 249,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 고주석 근저당 20,000,000원, 현대캐피탈 가압류 6,762,123원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 손미혜의 전입일은 2024.05.14입니다. 말소기준일 2023.08.10보다 늦으므로 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 103동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 69.3904㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이상훈 (2023.08.10 소유권이전 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 194,782,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2023.02.16 / 40세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 대항력 없음
실제 임차인 1명. 손미혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 임차인으로 조사되어 있습니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 보증금을 임의로 합산하거나 인수금액으로 잡을 수 없고, 이 사건의 제공 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손미혜 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 하락 추세와 얇은 할인폭
모던클래시의 면적 대응 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 과거 325,000,000원·335,000,000원·338,000,000원 등 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 295,250,000원, 최신 거래 326,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -3.3%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 302,000,000원 |
현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 283,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 95.9%입니다. 전체 평균 302,000,000원과 비교하면 93.7%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 거래 4건 가운데 2024.06·2024.07·2024.09 세 건이 모두 285,000,000원이었고, 실거래 추세도 -3.3%이므로 신건 283,000,000원은 최근 거래대보다 아주 낮게 벌어진 가격이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,762,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 249,600,000원 | 249,600,000원 |
| 2. 근저당 · 고주석 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 6,762,123원 | 6,762,123원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,875,877원 |
현재 283,000,000원 가정에서는 제공 계산상 채권자 배당액이 276,362,123원이고 소유자 잔여액은 1,875,877원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 283,000,000원 | 276,362,123원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 53,931,723원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 98,577,803원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고령군민체육관 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교·공공시설·일반주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평탄한 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측 중로, 북측 세로에 접합니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 하천구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 조례로 정한 지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 2023.02.16 준공, 40세대 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 25.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 손미혜는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원과 2025.01 최신 거래 326,000,000원, 추세 -3.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 할인폭 과대평가 금지. 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.9%이며 2024.06·07·09 거래 285,000,000원과도 가까운 수준입니다.
- 유찰 체질 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.5회, 낙찰률 25.0%입니다. 현재 신건 283,000,000원과 1회 유찰 226,400,000원, 2회 유찰 181,120,000원의 가격 차이를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 얇은 할인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.10 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 손미혜의 전입일 2024.05.14는 기준일보다 늦습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 실질취득 283,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 95.9%로 평균 아래이지만, 최근 거래 추세가 -3.3%이고 2024년 세 건의 거래가가 285,000,000원에 형성되어 있어 현 신건 가격의 할인폭은 크지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 2.5회와 낙찰률 25.0%도 공격적인 가격 평가를 제한하는 요소입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적 검토. 이 사건은 낮은 인수위험만 보고 신건에 높은 점수를 주기보다 실제 환금성과 최신 현장 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.
