대구지방법원 2025타경4201. 포항시 남구 오천읍 ‘부영사랑으로2차’ 118동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자 김선동은 2024.04.29. 매매를 원인으로 2024.05.17. 소유권을 이전받았고 거래가액은 127,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 79,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 등기에는 하나은행·농협은행·한국무역보험공사·중소기업은행·국민은행·비엔케이캐피탈· 신한카드·케이비국민카드의 가압류가 연이어 붙었고, 2025.10.20. 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.11.27. 포항시 압류까지 이어집니다. 하지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 크더라도 그것이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 892 부영사랑으로 118동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.987㎡ · 지상12층 중 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김선동 · 2024.05.17. 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 73,847,817원 |
| 말소기준 | 2024.05.17. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 79,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 과거 부영 관련 근저당권과 금지사항등기는 이미 말소된 상태이고, 현재 경매의 기준은 2024.05.17. 국민은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래에는 할인, 전체 평균에는 근접
부영사랑으로2차 동일 면적대의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 125,142,857원, 최저는 112,000,000원, 최고는 134,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.12. 10층 134,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2024.05 | 59.99㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.06 | 59.99㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 59.99㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.987㎡ | 7건 | 125,142,857원 |
현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원의 92.5%입니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 +8.4%로 상승 방향입니다. 따라서 최근 거래를 우선 기준으로 보면 신건 가격에 일정한 할인 여지가 있습니다. 다만 전체 7건 평균 대비로는 99.1%이므로 장기 표본 전체와 비교하면 거의 평균 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 417,000,000원 | 42,264,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,628,656원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 86,823,425원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 56,031,004원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 425,140,017원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 95,318,102원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 67,883,866원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,513,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 배당액은 121,464,000원, 미배당은 1,648,074,118원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항원동초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 규모·연식. 부영사랑으로2차는 2,030세대이며 사용승인일은 2008.12.09.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상12층 중 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스보일러 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 25미터, 동측 약 20미터, 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가 865,900원/㎡. 비행안전제5구역·제6구역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장 조사 당시 폐문부재로 내부와 실제 구조는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 2024.05.17. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 최근 시세 표본. 134,000,000원의 최근12개월 평균은 거래 1건입니다. 전체 7건 평균 125,142,857원과 함께 응찰가를 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 수리 필요 여부와 점유 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족. 미배당 1,648,074,118원은 후순위 채권자의 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 조세채권의 실제 배당·부담 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 복잡하게 쌓인 가압류 숫자에 겁먹지 않는 것입니다. 기준점은 2024.05.17. 국민은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인과 별도 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
가격에서는 최저가·실질취득 124,000,000원이 최신 거래이자 최근 12개월 평균 134,000,000원의 92.5%로 낮습니다. 최근 가격 흐름도 +8.4%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 전체 7건 평균은 125,142,857원이므로, “큰 폭의 저가”보다는 권리상 깨끗하고 최근 거래 대비 가격 여지가 있는 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
