대구지방법원 2025타경4205. 포항시 북구 양덕동 ‘포항양덕풍림아이원’ 114동 6층 604호, 전용 84.6734㎡ 아파트입니다. 소유자 이출시 씨는 2021년 9월 27일 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 11월 26일 접수됐습니다. 이후 원세연 씨의 임대차가 존재하며, 원세연 씨는 2021년 11월 26일 전입·점유를 시작하고 2021년 11월 12일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 11월 8일 경북신용보증재단 가압류입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소되니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 원칙적으로 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 보증금 240,000,000원 중 187,526,000원이 배당되고 52,474,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 미배당 잔액에 대해 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 114동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6734㎡ · 23층 중 6층 |
| 소유자 | 이출시 · 2021.09.27 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,387,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만, 확약이 인수를 끊는다
핵심 순서는 명확합니다. 원세연 씨의 전입·점유는 2021.11.26, 확정일자는 2021.11.12이고 말소기준권리인 경북신용보증재단 가압류는 2023.11.08입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 2023.11.28에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원세연 | 제6층 제604호 84.6734㎡ 전부 | 240,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.11.26 | 우선변제 있음 확정 2021.11.12 · 배당요구 | 특별조건 실질 0원* |
* 신건 191,000,000원 배당 시뮬레이션의 룰상 미배당 보증금은 52,474,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 원세연 씨 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.91억은 최근 평균의 108.0%
포항양덕풍림아이원은 총 1,723세대, 사용승인일은 2008.06.27입니다. 대상과 면적이 맞는 전용 84.67㎡·84.89㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 176,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 170,000,000원이고, 최근 12건 범위는 163,000,000원~205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.67㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 20 | 201,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 20 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 5 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 22 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 176,916,666원 |
특별매각조건 덕분에 현재 회차의 매수인 실질 인수액은 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 191,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 108.0%입니다. 최신 실거래 170,000,000원보다도 금액 자체가 높습니다. 따라서 전체 거래범위 안에 있다는 이유만으로 신건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 원세연 보증금 | 240,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 60,660,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,864,035원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,387,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 원세연 씨 보증금 중 52,474,000원이 부족합니다. 하지만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 191,000,000원 | 52,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,800,000원 | 90,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 122,240,000원 | 120,271,360원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건의 포기·말소가 적용되므로 원세연 씨 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 봅니다. 따라서 가격 판단 역시 현재 회차에서는 191,000,000원 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교·녹지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 6층 604호이며, 급배수·위생설비·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측·북측·서측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·중로1류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 포항양덕풍림아이원은 1,723세대이며 사용승인일은 2008.06.27입니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 현황과 이용상황은 관련자료와 유사 아파트의 일반적 상태를 기준으로 개략 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 전제입니다.
- 임차인 순위 착각 금지. 원세연 씨는 전입 2021.11.26으로 말소기준권리 2023.11.08보다 빠른 대항력 임차인입니다. 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 대항력이 없다고 보면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 확인된 실제 임차인은 원세연 1명이고, 주택도시보증공사는 특별매각조건에서 임차권승계인으로 언급됩니다.
- 현재 가격 메리트 분리 판단. 인수액이 0원이더라도 현재 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 176,916,666원의 108.0%입니다.
- 회차별 실질취득 계산. 특별매각조건이 유지된다면 현재·1회 유찰·2회 유찰 시 원세연 씨 관련 실질 인수는 0원이고 실질취득은 해당 회차 매각가를 기준으로 판단합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 조사가 개략적으로 이뤄졌으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련자료와 매각기일 현재의 권리 변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 위험요소, 확약은 해소장치, 가격은 별도”
이 사건을 한 문장으로 정리하면 대항력 임차인 때문에 원칙상 인수형이지만, 특별매각조건이 그 인수를 실질 0원으로 끊어놓은 사건입니다. 원세연 씨의 보증금은 240,000,000원이고 신건 배당 계산상 52,474,000원이 부족하지만, 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건의 투자매력이 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득은 191,000,000원이고 최근 12개월 평균 실거래가는 176,916,666원, 가격비율은 108.0%입니다. 최신 거래는 170,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 수용 가능, 현재 가격은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 확실한 적용 여부와 입찰가격입니다.
