창원지방법원 2024타경106293. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 152-23, 토지면적 203.0㎡의 물건입니다. 현재 소유자는 김영주이며, 2021.02.25. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 김장욱 200,000,000원 근저당, 허성임 480,000,000원 근저당과 2024.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가 578,705,640원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 101,630,000원까지 낮아졌지만, 현재 시세를 직접 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106293 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 152-23 · 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 35-1 |
| 용도 / 토지 | 대지 + 토지 · 지목 대 · 토지면적 203.0㎡ · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 김영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 578,705,640원 / 101,630,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 471,603,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 조건 | 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 1,261,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매수인 인수로 계산된 금액도 0원입니다. 2021.02.25. 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 김장욱·허성임 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장경아의 130,000,000원 근저당은 2022.03.17. 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 할인율만으로 판단 금지
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가는 101,630,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 17.56%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 71,141,000원, 8회 유찰 시 49,798,700원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 101,630,000원 | 1,108,592,820원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 71,141,000원 | 1,138,539,538원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 49,798,700원 | 1,159,497,677원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,820원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 528,000,000원 | 99,407,180원 |
| 2. 근저당 · 김장욱 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 허성임 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,208,000,000원이고, 현재 회차 가정에서 채권자 배당은 99,407,180원, 미배당은 1,108,592,820원입니다. 신청채권자 청구액 471,603,550원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 토지·활용성 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 203.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·지형. 평지의 세로장방 형태이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 1,261,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 목록2 건물 1층 및 지하1층은 등기상 목욕탕 및 일반숙박시설, 일반건축물대장상 위락시설이고 현황 내부 마감재 등이 철거된 상태입니다.
- 유찰 이력. 현재 6회 유찰 상태이므로 가격뿐 아니라 실제 활용성·정비 부담·매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·제시외 부분의 매각 포함 범위를 원본에서 대조하세요.
- 건물 용도 차이. 등기사항전부증명서의 목욕탕 및 일반숙박시설과 일반건축물대장의 위락시설 표기가 다르므로 실제 사용·허가 가능성을 확인하세요.
- 철거 상태. 내부 마감재 등이 철거된 상태이므로 현장 상태와 추가 공사 범위를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 17.56%라는 비율만 보고 저가라고 판단하지 말고 현재 거래 가능 가격과 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.02.25. 대형선망수산업협동조합 근저당이 말소기준인지, 이후 권리의 말소 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 낙찰자 부담으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 = 무조건 싸다”는 아니다
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 가격과 물건 자체는 별개입니다. 감정가 578,705,640원에서 6회 유찰되어 최저가가 101,630,000원, 감정가 대비 17.56%까지 내려왔지만, 현재 시장가를 확인하지 않은 채 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함, 건물의 공부상 용도 차이, 내부 마감재 철거 상태가 함께 확인됩니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 매각대상과 활용 가능성, 그리고 현재 가격의 적정성입니다.
