부산지방법원 2024타경105701. 해운대구 좌동 영남아파트 107동 5층 501호입니다. 현재 소유자는 고윤희이고, 2021.03.10. 거래가액 307,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매 권리분석의 기준점은 2022.01.21. 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권이며 채권최고액은 428,400,000원입니다. 이후 남아 있는 울산광역시 동구 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 울산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격과 현황 확인입니다. 신건 감정가와 최저가가 모두 300,000,000원인데 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 285,625,000원입니다. 반면 가장 최근 거래인 2026.04 거래는 312,000,000원입니다. 따라서 신건 300,000,000원을 단순히 “시세보다 싸다”고 볼 수는 없으며, 최근 평균보다 높은 가격이라는 점과 최신 거래보다 낮다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105701 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로311번길 8, 107동 5층501호 (좌동,영남아파트) |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 24층 건물 내 5층 501호 |
| 대상 면적 | 59.585㎡ · 실거래 비교 면적 59.59㎡ |
| 소유자 | 고윤희 · 2021.03.10. 소유권이전 · 거래가액 307,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.01.21. 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 428,400,000원 |
| 청구액 | 387,388,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 내역은 없고 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 내부 이용·관리상태는 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
영남아파트 동일 면적 59.59㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 285,625,000원, 최저 거래는 240,000,000원, 최고 거래는 315,000,000원이며 가장 최근 2026.04 거래는 312,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.59㎡ | 18 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 9 | 304,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 23 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 59.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 59.59㎡ | 11 | 298,500,000원 |
| 2026.01 | 59.59㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2025.12 | 59.59㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 59.59㎡ | 12 | 283,000,000원 |
| 2025.11 | 59.59㎡ | 21 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 59.59㎡ | 18 | 277,000,000원 |
| 2025.09 | 59.59㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2025.05 | 59.59㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 285,625,000원 |
최저매각가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 285,625,000원의 105.0%입니다. 따라서 평균값을 기준으로는 할인 매수가 아닙니다. 다만 가장 최근 거래 312,000,000원과 최고 거래 315,000,000원은 신건 최저가보다 높습니다. 거래 범위가 240,000,000원에서 315,000,000원까지 넓기 때문에 개별 호수의 층·상태를 확인하지 않은 채 평균값 하나만으로 입찰가를 정하는 것도 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 428,400,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 11,083,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 439,483,341원 중 예상배당은 295,000,000원이고 미배당액은 144,483,341원입니다. 이 미배당은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 우선채권이 있으면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡중학교 동측 인근이며, 좌동신도시의 아파트단지·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 내 5층이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 영남아파트 512세대, 사용승인일은 1996.08.27입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 공시지가는 2,009,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 가격 대조. 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 평균 대비 할인이라는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 2026.04 거래 312,000,000원과 최고 315,000,000원은 신건보다 높으므로 평균·최신·층별 편차를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상황과 관리상태를 직접 확인하지 못한 채 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “신건 가격 메리트”는 별개
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원이라는 점에서 등기권리 구조는 단순한 편입니다. 그러나 신건 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 285,625,000원의 105.0%입니다. 최신 거래 312,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 평균보다 비싼 만큼 신건 자체를 “싼 경매”로 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 내부 확인 불가와 임대관계 미상이라는 현황 변수도 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
