475,300,000원
부산지방법원 2024타경109437. 해운대구 좌동 엘아이지건영아파트 311동 8층 802호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건물 내 8층입니다. 현재 소유자는 곽대영 단독소유로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 2016.12.02. 설정된 동부화재해상보험주식회사 명의 채권최고액 424,200,000원의 근저당권입니다.
해당 근저당권은 이후 명칭이 디비손해보험주식회사로 변경됐고, 2020.01.29. 한국자산관리공사로 확정채권이 이전됐습니다. 이후 설정된 주식회사케이엠투자대부 근저당과 국민건강보험공단·해운대구 압류, 2024.08.26. 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109437 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로217번길 19, 311동 8층802호 (좌동,엘아이지건영아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 134.83㎡ · 18층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 곽대영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 679,000,000원 / 475,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 469,916,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.12.02. 동부화재해상보험주식회사 근저당권 424,200,000원입니다. 이 근저당은 2020.01.29. 한국자산관리공사로 이전됐고, 현재 사건의 경매개시결정 역시 한국자산관리공사가 채권자로 등기되어 있습니다. 말소기준 뒤의 주식회사케이엠투자대부 근저당 390,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 12개월 평균의 76.3%
동일 면적 134.83㎡ 실거래가 존재합니다. 전체 12건 평균은 623,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 시세를 우선해 최근 12개월 평균 623,111,111원, 최신 거래 605,000,000원, 최근 추세 -0.1%를 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.83㎡ | 2 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 134.83㎡ | 11 | 564,000,000원 |
| 2026.05 | 134.83㎡ | 16 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 134.83㎡ | 23 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 134.83㎡ | 23 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 134.83㎡ | 18 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 134.83㎡ | 18 | 660,000,000원 |
| 2025.11 | 134.83㎡ | 18 | 650,000,000원 |
| 2025.09 | 134.83㎡ | 5 | 599,000,000원 |
| 2025.07 | 134.83㎡ | 2 | 577,000,000원 |
| 2023.12 | 134.83㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2023.09 | 134.83㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.83㎡ | 9건 | 623,111,111원 |
현재 최저매각가 475,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 최신 거래 2026.08. 605,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 기준으로 가격 차이가 확보된 상태입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.1%로 소폭 하락이므로, 과거 고가 거래만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,153,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 424,200,000원 | 424,200,000원 |
| 2. 을구 31번 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 390,000,000원 | 43,947,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 814,200,000원 가운데 채권자 예상배당은 468,147,000원이며, 미배당액은 346,053,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부흥초등학교 북측 인근이며, 대단위 아파트단지·단지내 상가·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 실거래 기준 단지명은 건영1, 총 788세대이며 준공일은 1998.11.19.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지는 평지의 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복2차선 포장도로를 통해 출입하고 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.
- 공시지가. 2,134,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 9건입니다. 최근 시세 추세는 -0.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.12.02. 동부화재해상보험주식회사 근저당권 424,200,000원이 기준입니다.
- 근저당 이전 확인. 해당 근저당은 2020.01.29. 한국자산관리공사로 이전됐고, 이번 경매개시결정의 채권자도 한국자산관리공사입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 자료는 없지만 감정요항상 임대관계 미상이고 내부는 폐문·부재로 미조사됐습니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 623,111,111원과 최신 거래 605,000,000원을 우선 기준으로 삼아 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 추세가 -0.1%이므로 가격이 낮다는 이유만으로 상승 여력을 과대평가하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 346,053,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 332,710,000원, 3회 유찰 232,897,000원 시나리오와 현재 475,300,000원을 비교해 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 가격과 점유 확인
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2016.12.02. 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 475,300,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 623,111,111원의 76.3%에 위치합니다.
다만 최근 시장 추세는 -0.1%이고, 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며 내부 역시 폐문·부재로 조사되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 실제 점유관계와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정할 물건입니다.
