창원지방법원 2024타경106958. 창원시 마산합포구 오동동 포세이돈하우스 1층 110호 근린시설입니다. 현 소유자 노갑순은 2017.08.29 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 1,098,634,000원입니다. 같은 날 거창농업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.11 거창농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 복잡한 후순위 가압류나 압류가 겹친 사례가 아닙니다. 과거 두 차례의 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 다만 이 물건에서 반드시 분리해서 봐야 할 것은 등기상 권리와 현황상 점유·임대관계입니다. 감정평가 내용은 임대관계를 미상으로 적고 있으며, 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰 등에 의거해 평가했다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106958 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 376, 1층110호 (오동동,포세이돈하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 상가2(미용실, 토마토플랫폼)로 이용중 |
| 소유자 | 노갑순 (2017.08.29 소유권이전, 거래가액 1,098,634,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 74,521,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 728,297,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
핵심은 2017.08.29 접수된 거창농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.12.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2017년 농협은행주식회사·국제자산신탁주식회사 명의로 존재했던 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 8.61%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 74,521,000원으로, 감정가 866,000,000원 대비 시나리오상 8.61%입니다. 8회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 74,521,000원 | 72,779,622원 | 767,220,378원 |
| 9회 유찰 시 | 52,164,700원 | 50,825,735원 | 789,174,265원 |
| 10회 유찰 시 | 36,515,290원 | 35,458,015원 | 804,541,985원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 하지만 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 배당표 기준 실질취득액은 최저가와 같은 74,521,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,741,378원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 840,000,000원 | 72,779,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,521,000원을 전제로 집행비용 1,741,378원, 거창농업협동조합 72,779,622원 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 767,220,378원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산수산업협동조합 수산물위판장 북측 인근이며, 주변은 해수면·근린시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 110호이며 현황은 상가2(미용실, 토마토플랫폼)로 이용 중입니다. 공부상 1개 호실과 현황 이용 형태가 다릅니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 광로3류, 남서측 대로3류, 남동측 소로2류가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역이며, 토지 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰 등에 의거해 평가됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 2개 상가 확인. 공부상 1개 호실인데 경계벽체가 설치돼 상가 2개로 이용 중입니다. 실제 내부 구조와 각 점유 공간의 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 점유 개시시점, 사업자등록 등 대항력 판단에 필요한 사실관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 8.61%라는 비율은 크지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 그대로 해석하면 안 됩니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 자체가 시장의 낮은 선호나 현황·환금성 부담을 반영했을 가능성을 염두에 두고 실제 영업수익·공실·재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 근저당 미배당액 767,220,378원은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해 점유 및 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현황 확인이 먼저”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준인 거창농업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리 자체보다 8회 유찰된 근린시설의 현황과 환금성입니다. 감정가 866,000,000원에서 최저가 74,521,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세 대비 초저가’라고 평가할 수 없습니다. 더구나 공부상 1개 호실이 실제로는 상가 2개로 이용 중이고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 등기는 단순, 인수는 0원. 그러나 입찰 판단은 점유·임대·현황 확인 이후. 이 물건은 할인율보다 실물 확인이 등급을 좌우하는 사례입니다.
