서울중앙지방법원 2024타경102999. 서울 관악구 봉천동 소재 1,2층 라호로, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 주택 및 점포이며 현황은 공실상태로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회이고, 2020년 11월 25일 소유권이전 당시 거래가액은 508,000,000원입니다.
말소기준은 2023년 8월 23일 윤병용의 가압류 153,358,913원입니다. 이후 신동훈 가압류, 윤병용의 강제경매개시결정, 강봉구 가압류에는 매각으로 소멸하는 표시가 확인됩니다. 그러나 2023년과 2024년에 재산보전처분이 등기됐고, 2024년 6월 17일에는 파산선고까지 등기돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순 채권 순위보다 파산·보전처분이 걸린 상태에서의 매각 진행과 말소 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경102999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남부순환로231길 30, 1,2층라호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 주택 및 점포 · 현황 공실 |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 517,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 153,358,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 현황 공실 탐문 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가압류는 소멸, 파산·보전처분은 확인 포인트
기준권리는 갑구 7번 가압류입니다. 윤병용의 가압류 153,358,913원이 2023년 8월 23일 접수됐고, 이를 기초로 2024년 3월 4일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 신동훈 가압류 62,287,123원과 강봉구 가압류 81,530,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 — 실거래 비교 없이 유찰 구조만 본다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 517,000,000원입니다. 동일 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 실거래 비교가 아니라 향후 유찰 시 최저가 변화를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 517,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 413,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 330,880,000원 | 0원 | 0원 |
배당 계산상 2회 유찰 시 330,880,000원에서도 집행비용과 확인된 채권액을 모두 배당하고 28,271,644원이 소유자 교부액으로 남습니다. 즉 현재 제공된 배당 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 517,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,570,000원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 윤병용 | 153,358,913원 | 153,358,913원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 신동훈 | 62,287,123원 | 62,287,123원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 윤병용 | - | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 강봉구 | 81,530,000원 | 81,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,253,964원 |
채권 합계 297,176,036원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,570,000원으로 반영됐고, 갑구 10번 윤병용 관련 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주택 및 점포이며 현황은 공실상태로 탐문조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 관악중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선 버스정류장과 근거리의 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 130.6㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 4,115,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 1,2층 라호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 파산절차 확인. 2024년 6월 17일 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계 및 매각 후 등기정리 범위를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2023년 12월 7일과 2024년 5월 22일 재산보전처분이 각각 등기돼 있습니다. 말소촉탁 대상과 잔존 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 전유부분 대조. 등기사항에는 1층·2층·지하실이 전유부분으로 등재돼 있으나 집합건축물대장에서는 1층·2층은 전유부분, 지하실은 공용부분으로 등재돼 있습니다.
- 현황 점유 확인. 현황은 공실로 탐문됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일 비교 실거래가 확인되지 않아 517,000,000원이 시세 대비 유리한지 여부는 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
- 배당 원본 대조. 현재 계산에서는 매수인 인수가 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 최저매각가 517,000,000원, 확인된 채권은 배당 시뮬레이션상 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 413,600,000원, 2회 유찰 330,880,000원에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리분석의 난도는 배당표만으로 결정되지 않습니다. 소유자에게 파산선고가 등기돼 있고, 그 전후로 재산보전처분이 존재하며, 집합건물의 지하실이 등기사항과 집합건축물대장에서 서로 다르게 표시돼 있습니다. 현황도 공실 탐문이지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수는 0원, 그러나 파산·보전처분·전유부분 차이 확인이 선행돼야 한다”입니다. 시세 비교 실거래가 확인되지 않는 만큼 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다.
