울산지방법원 2024타경5938. 양산시 남부동 ‘상록경남아너스빌’ 103동 17층 1703호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 소유자 정혜정 씨는 2010년 11월 11일 매매를 원인으로 거래가 187,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2021년 6월 16일 설정된 양산농업협동조합 근저당권 224,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 에스케이미소금융재단 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득 금액은 최저가와 같은 209,300,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 247,458,333원보다 38,158,333원 낮고, 데이터상 최근 시세 대비 비율은 84.6%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 양주로 16, 103동 17층1703호 (남부동,상록경남아너스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.88㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 정혜정 (2010.11.11 매매 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산농업협동조합 / 196,522,143원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 양산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2021년 양산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 국민건강보험공단 압류, 사단법인에스케이미소금융재단 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 배당표 역시 매수인 인수 0원으로 산출되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래
상록경남아너스빌은 998세대, 2005년 10월 21일 준공 단지이며, 대상 면적 84.88㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 메리트 판단은 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균 247,458,333원과 최신 거래 245,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 20 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 267,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 15 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 13 | 246,500,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 19 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 247,458,333원 |
최근 12개월 실거래 범위는 230,000,000원~270,000,000원이고 평균은 247,458,333원입니다. 현재 최저가 209,300,000원은 이 평균의 84.6%로, 실질취득 역시 인수액이 없으므로 동일한 209,300,000원입니다. 최신 2026년 7월 거래 245,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,730,200원 |
| 2. 근저당 · 양산농업협동조합 | 224,000,000원 | 205,569,800원 |
| 3. 가압류 · 사단법인에스케이미소금융재단 | 11,200,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산되어 채권 총액 235,200,901원 중 205,569,800원이 배당되고 29,631,101원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 196,522,143원이며 시나리오상 현재 회차에서 충족으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 절차 이력 — 집행정지 통지는 별도 확인
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 남부동 소재 양산남부고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지가 밀집한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 17층으로, 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반건축물 여부는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 998세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 표본은 존재합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각기일 진행 여부. 2025년 집행정지 통지 이력이 있으므로 2026.09.01 매각기일이 실제로 진행되는지 법원 사건기록과 기일내역을 최우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.06.16 양산농업협동조합 근저당이 말소기준인지 최신 등기부 원본으로 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 현황조사서·전입세대 열람 등 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 209,300,000원은 최근 12개월 평균 247,458,333원의 84.6%입니다. 응찰가를 올릴수록 이 할인폭이 줄어드므로 최근 245,000,000원 거래와 247,458,333원 평균을 함께 기준으로 보세요.
- 점유·명도. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자가 누구인지와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 내부 수리 상태, 누수·하자 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 양산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 실제 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 209,300,000원입니다.
가격도 데이터상 우호적입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 247,458,333원, 최신 거래는 245,000,000원인데 현재 실질취득은 최근 평균의 84.6%입니다. 감정가 299,000,000원에서 1회 유찰을 거치며 최근 실거래권 아래까지 내려온 상태입니다. 다만 2025년 집행정지 통지 이력은 권리분석과 별개의 절차상 체크포인트입니다. 권리와 가격은 긍정적, 입찰 전 절차 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.
