울산지방법원 2024타경6672. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 본건 1층 101호 외 14개호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 건물 중 104호와 105호는 경계구분 없이 ‘GS25 마트’로 사용 중입니다. 토지는 505.0㎡, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
등기부에서 지정된 말소기준은 2024.07.19. 접수된 주식회사 유니콘전설의 가압류 86,325,000원입니다. 같은 날 이후 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당 1,144,000,000원, 박준현 근저당 2,200,000,000원, 안용찬 근저당 120,000,000원과 뒤이은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 순위 밖에서 확인해야 할 유치권과 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경6672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 내송내안길 9, 1층 101호 (더 에이플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 본건 1층 101호 외 14개호 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 토지 | 505.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사케이앤피 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,506,000,000원 / 5,506,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 안용찬 / 102,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸형, 그러나 비등기 위험 확인
등기부상 핵심은 명확합니다. 2024.07.19. 주식회사 유니콘전설 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후의 근저당권 3건과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.16. 박준현의 선행 가압류 1,988,700,000원은 2024.08.16. 이미 말소되었습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
매각물건명세서상 점유자는 ‘점포’로 표시되어 있고 이용은 주거로 기재되어 있으나, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력 없다고 확정할 수도 없습니다. 보증금 자체가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 매수인 승계 가능성도 확인 전 단계입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰·감정가 100%로, 최저매각가는 5,506,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 2회 유찰 시 4,404,800,000원, 3회 유찰 시 3,523,840,000원으로 내려갑니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 5,506,000,000원 | 0원 | 839,440,558원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,404,800,000원 | 250,747,442원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,523,840,000원 | 1,122,897,842원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,506,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,460,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 유니콘전설 | 86,325,000원 | 86,325,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,144,000,000원 | 1,144,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 박준현 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 안용찬 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 안용찬 | 102,027,397원 | 102,027,397원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신근 | 65,020,000원 | 65,020,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 용성건설 | 102,027,397원 | 102,027,397원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 부산시중앙신용협동조합 | 102,027,397원 | 102,027,397원 |
| 갑구 9번 가압류 · 김성현 | 28,520,000원 | 28,520,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 티케이건업 | 659,152,251원 | 659,152,251원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 839,440,558원 |
현재 가정 매각가에서는 채권 총 4,609,099,442원이 전액 배당되고 소유자 잔여 839,440,558원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주식회사 태원건축의 유치권 신고 26,173,000원은 배당표의 채권배당과 별도로 성립 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 사송더샵데시앙1단지아파트 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 본건 1층 101호 외 14개호는 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 접하고, 토지 특성은 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 104호와 105호는 경계구분 없이 ‘GS25 마트’로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 검증. 주식회사 태원건축의 26,173,000원 유치권 신고에 대해 실제 점유 주체, 공사대금채권, 점유 시점과 계속성을 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. ‘점포’로 표시된 점유자의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력과 우선변제, 미배당 보증금 승계 가능성을 모두 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각으로 기재되어 있고 감정평가상 101호 외 14개호가 포함되어 있습니다. 각 호의 실제 점유·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 104·105호 경계 확인. 두 호가 경계구분 없이 ‘GS25 마트’로 사용 중이므로 현황과 공부상 구획, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 5,506,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 시 채권 미배당 250,747,442원, 3회 유찰 시 1,122,897,842원으로 증가합니다. 배당 부족 자체와 매수인 인수 여부는 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸 = 실질 인수 0”은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸형 구조에 가깝습니다. 하지만 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 주식회사 태원건축의 26,173,000원 유치권 신고, 그리고 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 동시에 존재합니다. 배당모형상 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 두 위험을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
게다가 실거래 비교값 없이 현재 최저매각가 5,506,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 ‘몇 회 유찰됐는가’가 아니라 유치권의 진정성, 점유자의 대항력·보증금, 일괄매각 각 호의 실제 점유상태를 얼마나 명확히 해소하느냐입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
