창원지방법원 2024타경784. 김해 외동 ‘김해외동이진캐스빌2차’ 102동 19층 1901호, 전용 84.9981㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 윤신실이고, 2022.09.26. 거래가 296,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023.03.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 주식회사케이비손해보험 가압류, 국의 추징보전 관련 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 윤나슬·김창훈 2명입니다. 윤나슬은 2023.08.17., 김창훈은 2023.12.20. 전입했고, 모두 2023.03.13. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 분성로 26, 102동 19층 1901호 (외동, 김해외동이진캐스빌2차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9981㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 19층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤신실 (2022.09.26. 소유권이전 · 거래가액 296,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 352,942,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.13. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원, 채무자는 주식회사평강이며 다른 부동산과 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 2024.02.06. 임의경매개시결정, 2024.10.23. 주식회사케이비손해보험 가압류 202,400,000원, 2025.04.11. 국의 추징보전 관련 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 근저당들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤나슬 | 전체 | 2023.08.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김창훈 | 미상 | 2023.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.03.13.보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건 자료에는 두 사람의 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 따라서 배당 부족분이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 보증금으로 인수하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 시세보다 높다
같은 단지 ‘김해외동이진캐스빌2차’의 전용 85.0㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,777,777원과 최신 거래 227,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 285,000,000원으로 최근 12개월 평균의 125.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 14 | 244,500,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 227,777,777원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -5.7% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 12건 평균은 231,208,333원이지만, 최근 12개월 평균은 227,777,777원으로 더 낮습니다. 최신 2026.08 거래도 227,000,000원입니다. 따라서 실질취득가 285,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 메리트가 없고 최근 시세 이상이라는 판단이 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 280,210,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 202,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 622,400,000원 중 280,210,000원이 배당되고 342,190,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 청구액 352,942,087원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당과 별개로 이 사건 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 현재보다 유찰 이후가 시세 비교에 유리
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 280,210,000원 | 342,190,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 398,392,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 443,353,600원 | 0원 |
현재 신건 285,000,000원은 최근 12개월 평균 227,777,777원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 가격대가 됩니다. 2회 유찰 시에는 182,400,000원으로 더 낮아집니다. 다만 실제 매각 여부와 다음 회차 진행은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 외동 소재 외동사거리 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 19층 1901호이며, 급·배수 및 위생설비·난방설비·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 대로1류, 북서측 소로1류, 남서측 노폭 약 5m 내외 일방통행로와 접하며 출입구는 북서측 노변에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지·거래. 김해외동이진캐스빌2차는 216세대, 2013.08.28. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 흐름은 -5.7%로 이전 구간보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 실질취득가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.1%입니다. 신건 최저가만 보고 저평가 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래 227,000,000원, 최근 12개월 평균 227,777,777원, 최근 추세 -5.7%를 전체 평균 231,208,333원보다 우선해서 비교해야 합니다.
- 임차인 명도. 윤나슬·김창훈 모두 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당이 342,190,000원 발생하는 계산이지만, 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 계산상 인수는 0원입니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 채권 및 배당관계는 원본과 배당절차에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고, 후순위 등기권리는 소멸하며, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 정반대입니다. 실질취득가 285,000,000원이 최근 12개월 평균 227,777,777원의 125.1%이고, 최신 거래는 227,000,000원, 최근 추세는 -5.7%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 구조는 단순하지만, 현재 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
