광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 205호, 전용 49.834㎡의 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 2013년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다. 확인된 임차인 전입일 역시 말소기준권리보다 늦어, 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
권리 구조보다 더 중요한 판단요소는 하락 중인 거래가격과 점유관계입니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔고 최근 12개월 평균보다 낮지만, 동일 면적의 최신 거래도 2025년 6월 2층에서 53,000,000원으로 확인됩니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 78,583,333원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 최근 거래 추세 -22.7%를 감안하면 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 아파트(공동주택, 도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22 준공 |
| 소유자 | 남석곤 (2013.11.28 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 41,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 2,523,840,000원이고 공동담보목록 제2013-513호가 기재돼 있습니다. 같은 근저당권에는 2020.11.13. 채권최고액을 826,523,940원으로 변경한 등기도 있으므로, 실제 채권액과 공동담보 배당관계는 원등기와 채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
갑구 2번 이향숙 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리보다 약 10년 늦은 2023.11.22. 접수됐습니다. 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 담보가등기 여부와 등기 원인은 원문 확인이 필요합니다. 이후 서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류와 현재 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유 — 205호 박영주, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영주 | 205호 · 주거 | 2019.08.28 | 20,000,000원 / 200,000원 | 2026.03.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본 호수로 명시된 임차인은 박영주 1명입니다. 전입일 2019.08.28.은 말소기준권리 2013.11.29.보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2026.03.09. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
현황조사에는 건물 전체에서 전입·점유 명단 21명이 확인되며, 그중 호수가 기재되지 않은 사람이 10명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 호수 불명 명단 가운데 205호와 관련된 사람이 있는지는 전입세대확인서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다. 보증금 인수 위험은 없더라도 현재 점유자에 대한 인도·명도 절차는 별도입니다.
③ 시세 비교 — 낮아진 최저가, 더 낮아진 최신 거래
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 과거 99,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 78,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 78,583,333원 |
현재 최저가 41,440,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 59.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가도 41,440,000원으로 볼 수 있습니다. 최신 거래는 대상 물건과 같은 2층에서 53,000,000원에 이뤄져 현재 최저가가 최신 거래보다도 낮습니다.
다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -22.7%입니다. 2022년 99,000,000원까지 거래됐던 가격이 2025년 53,000,000원으로 내려왔으므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 “반값”이라고 판단하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.8% 추정) | - | 1,145,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 40,294,080원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,682,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 우리은행 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권 총액 14,337,726,021원 중 예상배당은 40,294,080원이며, 미배당액은 14,297,431,941원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 41,440,000원 | 40,294,080원 | 14,297,431,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 29,008,000원 | 28,085,856원 | 14,309,640,165원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 20,305,600원 | 19,540,099원 | 14,318,185,922원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중인 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 205호입니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도로가 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 토지현황. 토지면적은 2,030㎡, 공시지가는 364,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나, 토지대장에는 2013.12.04. 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 44세대 소규모 단지이고 최근 거래가격이 이전 거래보다 22.7% 낮아진 흐름이어서, 감정가 할인율과 별개로 매도 기간과 가격 변동성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 점유 재확인. 박영주의 실제 거주 여부, 점유 범위와 퇴거 의사를 확인하고 명도비용과 기간을 반영하세요.
- 호수 불명 전입자 확인. 호수가 기재되지 않은 전입·점유자 10명이 205호와 관련되는지 전입세대확인서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 가등기 원문 확인. 2023.11.22. 이향숙 명의 가등기의 성격과 원인을 등기 원문 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 2020.11.13. 변경등기, 공동담보목록과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 평균 70,000,000원과 최신 2층 거래 53,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 배당 제외항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 실제 배당 및 명도에 미치는 영향을 배당요구종기 서류와 세금 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확인 없이 싼 물건은 아니다”
현재 최저가 41,440,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 59.2%이고, 최신 2층 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 후순위 권리는 매각으로 소멸해 실질취득가가 최저가에서 늘어나는 구조도 아닙니다. 따라서 가격 여유와 인수 0원이라는 장점은 분명합니다.
그러나 최근 거래 추세는 -22.7%이고 단지는 44세대에 불과합니다. 205호 임차인 명도, 호수 불명 전입자, 후순위 가등기와 공동담보 근저당권을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 믿는 것은 위험합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 조건부 매력, 명도와 원문 확인은 필수입니다.