광주지방법원 2024타경53936. 무안읍 서라아파트 101동 3층 303호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박금령이며 2021.08.13. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2014.03.17. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당권 206,040,000원, 전남신용보증재단·광주은행·여수축산업협동조합의 가압류, 근저당권 가처분과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 배당은 여유가 없습니다. 현재 최저매각가 57,400,000원을 전제로 집행비용 1,433,200원을 제외하면 중소기업은행 근저당권에 55,966,800원이 배당되고, 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 349,006,417원 가운데 예상배당은 55,966,800원이고 미배당은 293,039,617원입니다. 다만 이 미배당 채권들은 매각으로 소멸하는 권리들이어서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53936 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 면성1길 146, 101동 3층 303호 (서라아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 박금령 · 2021.08.13. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 / 규모 | 서라 · 434세대 · 1996.10.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
1999.12.29. 설정됐던 한국주택은행 근저당권 20,800,000원은 2007.11.08. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2014.03.17. 중소기업은행 근저당권 60,000,000원입니다. 2024.06.05. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 4,916,673원이 일부 이전됐지만, 이는 해당 근저당권 안에서의 일부 이전이며 별개의 매수인 인수권리로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
서라아파트 동일 면적대 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 86,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 5층 90,000,000원이고, 현재 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%입니다. 감정가 82,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 1회 유찰을 거친 현재 가격은 가격 측면에서 실거래 대비 할인 폭이 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 평균 | 59.985㎡ | 12건 | 86,916,666원 |
실거래 범위는 50,000,000원~108,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026.03. 4층 50,000,000원 거래도 있어 최저가 57,400,000원이 모든 실거래보다 낮은 것은 아닙니다. 따라서 평균 대비 66.0%라는 수치만 보고 기계적으로 안전마진을 확정하기보다는 3층이라는 위치와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다. 다만 최신 거래 90,000,000원 및 최근 12개월 평균 86,916,666원과 비교하면 현재 경매 최저가는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 55,966,800원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 206,040,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 20,563,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,977,322원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 여수축산업협동조합 | 38,425,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 349,006,417원 중 예상배당 55,966,800원, 미배당 293,039,617원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 293,039,617원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 309,949,657원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 321,786,685원 | 0원 |
현재 회차부터 중소기업은행의 청구 60,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 현재 예상배당은 55,966,800원이며, 2회 유찰 시 39,056,760원, 3회 유찰 시 27,219,732원으로 줄어듭니다. 하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼, 유찰에 따른 채권자 미배당 증가가 곧바로 매수인의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 무안읍 성남리 소재 무안고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 읍소재지 내에 위치해 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 3층 303호입니다. 급배수·위생·소방·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 4면이 중로 및 소로에 접하며, 토지는 4필 일단의 평지로 아파트 건부지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 359,500원/㎡, 토지면적 8,933.0㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 서라아파트는 434세대이며 1996.10.14. 준공됐습니다. 최근 동일 면적 실거래는 12건이 있으나 50,000,000원부터 108,000,000원까지 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 현장 점유자를 대조하세요.
- 가격 비교. 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 평균 86,916,666원의 66.0%지만, 50,000,000원 실거래도 있으므로 개별 호수 상태를 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 후순위 권리. 신용보증기금 근저당 206,040,000원과 가압류 3건, 근저당권 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당이 293,039,617원입니다. 미배당 자체는 인수로 계산되지 않지만 배당표와 매각물건명세서의 변경 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 세금 관련 사항을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 점유 확인과 가격
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2014.03.17. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,916,666원의 66.0%로 낮아졌고 최신 거래 90,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 최저 50,000,000원 사례가 있고 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 단순히 할인율만 보고 결론낼 물건은 아닙니다. 권리 구조는 소멸형, 가격은 할인 구간, 마지막 확인사항은 실제 점유관계입니다.
