전주지방법원 2025타경656. 김제시 부량면 용성리 소재 토지와 창고시설 등이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 임윤덕 단독소유이고, 2020.05.08. 김제수산업협동조합이 채권최고액 37,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드 주식회사, 김제수산업협동조합, 농업협동조합중앙회, 전북신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 사건은 아닙니다. 하지만 일반 주택처럼 ‘인수 0원 = 단순한 물건’으로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 노지양어장 1식, 지하관정 2식, 공기순환설비 1식, 제시외 물건이 일괄매각에 포함된다고 명시돼 있고, 토지에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경656 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 부량면 용성리 24-7 |
| 등기 건물 표시 | 전북특별자치도 김제시 부량면 용성리 24 · 도로명주소 신신길 397-61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설 용도 |
| 소유자 | 임윤덕 · 단독소유 |
| 토지 | 2,959㎡ · 공부상 지목 답 · 현황 양어장 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 마감 · 세멘콘크리트 바닥 · 샷쉬창 |
| 감정가 / 최저가 | 267,772,000원 / 267,772,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,679,583원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.08. 을구 1번 김제수산업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 4건의 가압류와 2025.05.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
2025.08.26.에는 을구 1번 근저당권 가운데 33,080,326원이 2025.06.30. 확정채권 일부대위변제를 원인으로 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다. 이는 2020.05.08. 설정된 기존 근저당권과 연결된 등기입니다.
② 이 사건의 핵심 — 농지취득자격증명과 현황 ‘양어장’
목록 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 양어장입니다. 매각물건명세서는 목록 1에 대해 농지취득자격증명이 필요하다고 명시하고 있으며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 발급기관이 농지취득자격증명 신청을 반려하는 경우에는 행정소송 등을 제기해 취득해야 한다는 내용도 포함돼 있습니다.
| 공부상 지목 | 답 |
|---|---|
| 현황 | 양어장 |
| 토지면적 | 2,959㎡ |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 농업진흥구역 | 포함 |
| 가축사육제한구역 | 저촉 |
| 공시지가 | 15,300원/㎡ |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
③ 예상배당표 (매각가 267,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,548,808원 |
| 1. 근저당 · 김제수산업협동조합 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 45,874,451원 | 45,874,451원 |
| 3. 가압류 · 김제수산업협동조합 | 74,855,851원 | 74,855,851원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 345,026,184원 | 105,492,890원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 11,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 514,356,486원 중 예상배당은 263,223,192원이며, 신건 가격을 가정해도 251,133,294원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 267,772,000원 | 263,223,192원 | 251,133,294원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 214,217,600원 | 210,418,554원 | 303,937,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 171,374,080원 | 168,174,843원 | 346,181,643원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 채권 미배당이 커진다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 창고시설 용도로 조사됐고, 토지는 공부상 답이지만 현황은 양어장입니다.
- 일괄매각. 노지양어장 1식, 지하관정 2식, 공기순환설비 1식과 제시외 물건이 포함됩니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 토지형상. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사돼 있습니다.
- 교통. 감정평가서상 순수 경지정리지대의 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 지목과 현황 차이. 공부상 답, 현황 양어장이므로 현재 이용과 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 노지양어장·지하관정·공기순환설비·제시외 물건의 실제 상태와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임대차 관계를 상세히 조사하지 못했다는 감정평가서 기재가 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 2025.08.26. 농업협동조합중앙회에 33,080,326원 일부이전된 을구 1-1 등기를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 말고 현장 가치와 활용성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증이 먼저다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.05.08. 김제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 토지는 공부상 답이지만 현황 양어장이고, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 조건이 명시돼 있습니다.
또한 일반적인 주거용 부동산과 달리 창고시설·양어장·관정·공기순환설비 등이 결합된 일괄매각이며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리돼 있지만, 자격·현황·활용성 검증이 중요한 특수물건으로 보는 것이 맞습니다. 결론은 “권리는 통과, 농취증과 활용가치는 반드시 선확인”입니다.
