전주지방법원 2025타경936. 완주군 용진읍 상운리 206-20, 도로명주소 상운길 37-5의 제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 다세대주택 1세대로 이용 중이고, 비교 실거래의 대상 면적은 71.94㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 정은수이며, 2023.03.31. 설정된 국민은행 근저당권 48,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신도새마을금고 근저당, 염정희 근저당, 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 83,500,000원입니다. 동일 면적의 최신 실거래는 2024.08. 77,500,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 77,500,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 107.7%이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경936 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운리 206-20 제1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운길 37-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택(1세대) 이용 중 |
| 대상 면적 | 71.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 |
| 소유자 | 정은수 |
| 감정가 / 최저가 | 83,500,000원 / 83,500,000원 (신건) |
| 경매신청권자 / 청구 | 신도새마을금고 / 15,246,167원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록(2)는 지분매각 · 공유자우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.31. 설정된 국민은행 근저당권 48,400,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.21. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 2023.08.18. 신도새마을금고 근저당 36,000,000원, 2024.11.22. 염정희 근저당 72,000,000원, 신용보증기금·전북신용보증재단·전북은행 가압류, 국 압류 및 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 83,500,000원은 최근 시세의 107.7%
비교 대상은 동산빌라, 총 8세대, 2015.12.03. 준공, 동일 면적 71.94㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 71.94㎡ | 4 | 77,500,000원 |
| 2021.11 | 71.94㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.94㎡ | 2건 | 77,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.94㎡ | 1건 | 77,500,000원 |
신건 최저가 83,500,000원은 전체 실거래 평균 77,750,000원 대비 107.4%, 최근 12개월 평균 77,500,000원 대비 107.7%입니다. 특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -0.6%로 음수이므로, 과거 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,903,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,400,000원 | 48,400,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 신도새마을금고 | 36,000,000원 | 33,197,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 염정희 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 421,916,675원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 전북신용보증재단 | 99,645,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 62,526,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 83,500,000원에서 채권자 총 청구액은 740,487,893원, 채권자 예상배당은 81,597,000원, 미배당은 658,890,893원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 83,500,000원 | 81,597,000원 | 658,890,893원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 66,800,000원 | 65,197,600원 | 675,290,293원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,440,000원 | 52,078,080원 | 688,409,813원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 15,246,167원이 배당 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰 시 신청채권자 배당은 3,678,080원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용진중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·주거나지 등이 소재하는 면 소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층으로, 외벽은 벽돌치장쌓기 및 돌붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 보일러 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며, 해당 토지 면적은 351.0㎡입니다. 북측 약 4M, 서측 약 3M 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 145,200원/㎡입니다.
- 규모. 동산빌라는 총 8세대이고 2015.12.03. 준공됐습니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 83,500,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 77,500,000원의 107.7%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 가격’으로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -0.6%입니다. 전체 평균 77,750,000원보다 최근 12개월 평균 77,500,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 권리 범위. 일괄매각이면서 목록(2)는 지분매각입니다. 공유자우선매수권은 없지만 매각 대상 지분과 사용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 신도새마을금고·염정희 근저당과 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으나, 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 정리되어 있습니다.
하지만 가격은 별도입니다. 신건 최저가 83,500,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 77,500,000원의 107.7%이고, 최근 거래 추세는 -0.6%입니다. 여기에 총 8세대 규모와 토지 지분매각 조건까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 판단은 권리는 확인 가능, 신건 가격은 보류가 맞습니다.
