전주지방법원 2025타경940. 전주시 덕진구 인후동1가 876-4의 토지 144.7㎡와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2019.09.30 양우신용협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 그보다 뒤의 권혁민 가압류 120,000,000원, 임의경매개시결정 및 후순위 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 주택 인도·전입을 갖춘 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별도로 살아남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-4 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 2가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 144.7㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 475,300원/㎡ |
| 소유자 | 김여지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 461,585,590원 / 461,585,590원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양우신용협동조합 / 193,092,312원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30 을구 2번 양우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 임차보증금은 별도다
임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 1건은 중복
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 1층 37.21㎡ | 2015.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.10.17 · 한국토지주택공사 대위·승계 신고와 중복 합산 금지 |
| 유가영 | 201호 | 2019.12.20 | 8,000 | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| 박혜진 | 302호 | 2017.08.16 | 미상 | 있음 | 있음 | 확정일자 2019.12.05 · 배당요구 2025.11.03 · 미배당액 인수 가능성 확인 |
| 한국토지주택공사 | 2층 77.18㎡ 중 약 44.95㎡(201호) | 2019.12.20 | 80,000,000원 | 없음 | 후순위 | 보증기관 승계 이수연 보증금의 대위·승계 중복신고 · 실제 임차인 수에 별도 합산하지 않음 |
| 조희진 | 3층 약 50㎡(301호) | 2014.05.09 | 70,000,000원 | 있음 | 일부 선순위 가능 | 50,000,000원 확정일자 2014.05.09 · 증액 20,000,000원 확정일자 2024.11.15 · 배당요구 2025.03.12 |
| 권혁민 | 4층 57.65㎡ 전부(401호) | 2022.01.21 | 120,000,000원 | 없음 | 후순위 | 가압류 채권자 권혁민과 이름 동일 · 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
실제 임차인은 이수연·유가영·박혜진·조희진·권혁민 5명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 건으로 별도 임차인 및 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 실질취득비용 — 최저가 461,585,590원이 끝이 아니다
이 사건은 실거래 비교보다 먼저 실질취득비용의 범위를 확정해야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 461,585,590원으로 할인 없는 신건입니다. 여기에 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 모두 소멸하지 않으면 그 미배당분이 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다.
조희진의 등기상 임차보증금은 70,000,000원입니다. 현재 배당 가정표에서는 조희진에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 매수인 인수 항목으로 처리하고 있습니다. 이 가정이 그대로 확정된다면 최저가에 조희진 보증금을 더한 금액은 531,585,590원입니다. 여기에 이수연·박혜진의 보증금 중 미배당분이 존재하면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 461,585,590원 | 348,000,000원 | 0원 | 106,569,734원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 369,268,472원 | 348,000,000원 | 0원 | 15,298,713원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 295,414,777원 | 290,478,970원 | 57,521,030원 | 0원 |
위 회차별 미배당액은 근저당·가압류 등 채권 배당 부족분입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 문제와는 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,585,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,015,856원 |
| 인수 가능 · 조희진 임차보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 양우신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 가압류 · 권혁민 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,569,734원 |
현재 배당 가정은 집행비용·양우신용협동조합 근저당·권혁민 가압류를 배당한 뒤 소유자 잔여를 계산한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층 제1종근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 1가구의 주거·근린 혼합형 4층 건물입니다.
- 입지. 전주인후초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 144.7㎡, 평지·정방형, 세로한면(가) 접면이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 석재붙임·치장벽돌 외벽, 벽지붙임 내벽, 샷시창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 아파트 단일 호실이 아니라 토지와 다가구·근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건이고 임차관계도 다수여서, 권리·명도·임대수익을 함께 검토해야 하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이수연 보증금 확인. 전입일 2015.06.10으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 1층은 감정평가상 제1종근린생활시설이므로 실제 사용관계까지 확인해야 합니다.
- 박혜진 보증금 확인. 전입 2017.08.16, 확정일자 2019.12.05, 배당요구 2025.11.03입니다. 보증금이 미상이라 미배당 인수액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 조희진 배당순위 확인. 보증금 70,000,000원 중 50,000,000원은 2014.05.09 확정일자, 증액 20,000,000원은 2024.11.15 확정일자입니다. 실제 배당 후 잔존액을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 80,000,000원은 이수연 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 권혁민 관계 확인. 4층 임차권자 권혁민과 가압류 채권자 권혁민의 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 감정가와 최저가가 461,585,590원으로 동일합니다. 임차보증금 인수액을 확정하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘얼마를 더 떠안을 수 있느냐’가 먼저다
전주 2025타경940은 감정가 461,585,590원, 최저가도 461,585,590원인 신건입니다. 등기부만 보면 2019.09.30 양우신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 정리되는 전형적 구조입니다. 그러나 다가구주택의 핵심은 임차인입니다.
실제 임차인 5명 중 3명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 이수연·박혜진은 보증금이 미상입니다. 조희진은 보증금 70,000,000원이 확인됩니다. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 결국 이 물건은 후순위 등기 말소 여부보다 선순위 임차인의 실제 배당·미배당액을 확정하는 일이 선행되어야 합니다.
현재 배당 가정대로 조희진 보증금이 배당되지 않고 남는다면 최저가와 합친 금액만 531,585,590원이고, 이수연·박혜진의 미상 보증금까지 남는다면 실질취득비용은 더 높아집니다. 따라서 신건 461,585,590원이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 인수액부터 확정해야 하는 사건입니다.
