광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 나주금천지오빌 1동 3층 302호로, 전용 49.834㎡의 아파트형 공동주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 감정가 76,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,560,000원, 감정가의 56%입니다. 말소기준은 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당이며, 이후의 이현철 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
302호로 특정된 임차인은 한희영 1명입니다. 전입일은 2019.02.22., 보증금은 50,000,000원, 배당요구일은 2026.02.02.입니다. 전입이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 42,560,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(공동주택·도시형생활주택·원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22. 사용승인 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.11.29. 접수된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 최초 2,523,840,000원으로 등기됐고, 2020.11.13. 채권최고액 826,523,940원의 변경등기가 있습니다. 배당 추정표는 2,523,840,000원을 채권액 기준으로 사용하고 있어 입찰 전 등기 원본과 채권계산서의 현재 피담보채권액을 대조할 필요가 있습니다. 다만 어느 금액을 기준으로 하더라도 해당 근저당과 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 302호 임차인은 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한희영 · 302호 | 50,000,000원 | 2019.02.22. / 2026.02.02. | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
302호로 호실이 특정된 임차인은 한희영이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 접수됐으나 현재 회차에서는 선순위 우리은행 근저당에서 매각대금이 모두 소진돼 임차인 배당 가능성은 제한적입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 내려왔다
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 78,583,333원입니다. 그러나 과거에는 99,000,000원 거래도 있어 전체 평균만 보면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균인 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 실질취득액 42,560,000원은 최근 12개월 평균의 60.8%이고 최신 거래가 53,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체는 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.7% 하락했고, 최신 거래가가 최근 평균보다 낮다는 점도 분명합니다. 따라서 전체 평균 78,583,333원 대비 54.2%라는 수치만으로 큰 폭의 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,166,080원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 41,393,920원 |
| 을구 6번 근저당 · 이현철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,166,080원과 우리은행 41,393,920원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 11,802,043,500원 중 41,393,920원이 배당되고 미배당액은 11,760,649,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 42,560,000원 | 41,393,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 29,791,999원 | 28,855,743원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 20,854,399원 | 20,079,020원 | 0원 |
유찰이 이어져도 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나 있어, 낮은 최저가만큼 실제 수요와 향후 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 주위에는 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 절대보호구역·상대보호구역·비행안전제3구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나 토지대장상 2013.12.4. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 44세대 규모이며 최근 거래가는 53,000,000원부터 80,000,000원까지 분포합니다. 최근 추세 -22.7%와 단지 경매 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유 확인. 한희영 외 호실 미상 전입자가 실제 302호에 거주하는지 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 임차인 우선변제 확인. 한희영의 확정일자와 최우선변제 해당 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 금액이 다르므로 현재 채권계산서와 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 하락장 가격 보정. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령·이사 협의·집행 비용과 기간을 계산하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시장은 하락 중”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 302호 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 현재 실질취득액 42,560,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 60.8%이고 최신 거래 53,000,000원보다도 낮아 가격 여지는 있습니다.
다만 최근 거래 추세는 -22.7%이고 최신 거래가가 최근 평균보다 크게 낮습니다. 44세대의 소규모 단지이고 단지 경매 낙찰률도 0.0%로 나타나므로, 감정가 대비 할인율만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격, 환금성은 보수적 접근. 입찰 전 실제 점유자와 임차인의 우선변제 여부, 우리은행 공동담보 채권관계를 최종 확인하는 것이 핵심입니다.