전주지방법원 2025타경950. 전주시 완산구 교동 46-10의 사건 용도는 대지 + 토지이고, 감정 이용상태상 공부상 단독주택으로 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태입니다. 토지는 145.1㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 전주향교 서측 인근에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 배연미·서여림으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리구조의 중심은 2016.10.21 설정된 남부새마을금고 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 234,000,000원이었고, 2019.04.15 변경등기로 264,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 배연미 지분에 신한카드주식회사, 주식회사부산은행, 소주영의 가압류가 순서대로 들어왔으며 2025.10.01 남부새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경950 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10 · 전북특별자치도 전주시 완산구 향교길 85-14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 단독주택 · 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태 |
| 토지 | 145.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 배연미 2분의 1 · 서여림 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 364,489,800원 / 364,489,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 190,901,901원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 제시된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 364,489,800원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 감정 이용상태는 공부상 단독주택이지만 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태이고, 주위는 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 일반 주거용 단독주택과 동일한 환금성을 전제로 가격을 해석하기보다는 현황·영업 활용 가능성·건축물 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,489,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,902,857원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 28,185,213원 | 28,185,213원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 5,199,086원 | 5,199,086원 |
| 5. 가압류 · 소주영 | 103,777,550원 | 91,202,644원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 371,161,849원 중 예상 배당액은 358,586,943원이며, 현재 회차 미배당은 12,574,906원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주향교 서측 인근에 위치하며 주위는 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근 가능합니다.
- 현재 이용. 공부상 단독주택이며 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태입니다. 건물 구조는 목조 기와지붕입니다.
- 토지. 145.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,125,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(전통문화구역), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 2015.07.24 건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 현재 상태를 원본 건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건이므로 토지·건물·제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 2016.10.21 채권최고액 234,000,000원 설정 후 2019.04.15 264,000,000원으로 변경된 등기를 채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 364,489,800원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현장 상태와 주변 거래를 별도로 점검해야 합니다.
- 방치 상태 확인. 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태이므로 내부 상태와 기본 위생·급배수설비의 실제 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 전통문화구역 지구단위계획, 역사문화환경보존지역 등 이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 관계 부서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2016.10.21 남부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 인수·법정지상권도 명시상 해당사항이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 공부상 단독주택은 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태이고, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 게다가 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격과 건물 상태는 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
