✅ 인수 0원 👤 임차인 0명 💰 시세 대비 99.3% 🔨 유찰 0회
전주지방법원 2025타경961. 전주 완산구 서신동 ‘서신동광진아파트’ 106동 11층 1107호 아파트입니다. 현재 소유자는 김기홍이며, 2024.03.27. 소유권을 이전받은 날 같은 날 주식회사신한은행 근저당권 88,110,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 서민금융진흥원·주식회사 케이비국민카드· 교보생명보험주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
따라서 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 144,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12건 평균은 145,041,666원이라 최저가는 평균보다 소폭 낮지만, 최신 거래는 143,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 평균 대비 0.7% 할인만으로는 경매 특유의 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경961 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 761-1 서신동광진아파트 106동 11층1107호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 11층 1107호 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 동일평형 기준 | 59.98㎡ · 서신동광진 · 826세대 |
| 소유자 | 김기홍 · 2024.03.27. 소유권이전 · 거래가액 133,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 79,072,557원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2024.03.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권(채권최고액 88,110,000원)입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류 10,962,443원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 12,706,772원, 교보생명보험주식회사 가압류 10,112,759원 및 2025.09.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균에는 가깝고, 최신 거래보다는 높다
서신동광진 동일 평형 59.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 모두 2026년 7~8월 거래로, 현재 가격 판단에 직접 참고할 수 있는 최신 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 15 | 148,500,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 5 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 145,041,666원 |
표본의 거래 범위는 118,000,000원~159,000,000원, 최근 12개월 평균은 145,041,666원입니다. 현재 최저가 144,000,000원은 평균의 99.3%로 평균보다 1,041,666원 낮습니다. 그러나 최신 거래는 143,000,000원으로, 최저가보다 1,000,000원 낮습니다. 즉 평균 기준으로는 소폭 할인이나 최신 체결가 기준으로는 오히려 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 88,110,000원 | 88,110,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,962,443원 | 10,962,443원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,706,772원 | 12,706,772원 |
| 4. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 10,112,759원 | 10,112,759원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,292,026원 |
현재 회차 144,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 각 채권액이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 19,292,026원입니다. 총 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 115,200,000원 | 9,104,774원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,160,000원 | 31,790,854원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시에도 매수인 인수 0원, 2회 유찰 시에도 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 취득가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주서천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 중·고층 아파트단지와 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트옹벽조 슬래브지붕 15층 건물의 11층 1107호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 아파트부지이며, 단지 동·서·북측으로 도로에 접하고 동측 약 15미터 내외 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하며 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 144,000,000원은 최근 평균의 99.3%, 최신 거래 143,000,000원보다 높은 수준입니다. 권리 안전성만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 실거래 편차. 최근 동일 평형 거래가 118,000,000원부터 159,000,000원까지 넓게 분포하므로 층·상태 등 개별 조건을 원본 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 조건은 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2024.03.27. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류 3건과 경매개시결정이 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있으므로 실제 배당표와 구분해 보아야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 근처’
이 사건은 권리관계만 보면 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후 가압류 3건도 모두 소멸합니다. 다만 가격은 별개입니다. 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 145,041,666원의 99.3%로 사실상 시세 부근이고, 최신 거래 143,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 강점이지만 신건 자체의 가격 할인은 제한적인 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
