전주지방법원 2025타경964. 전주 효자동3가 서부신시가지코아루해피트리 공동주택및근린생활시설동 제1층 제104호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 토지는 지목 ‘대’, 주상용 건물용지로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최성욱으로, 2019년 1월 9일 거래가액 293,026,400원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 전주성가신용협동조합이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준인 전주성가신용협동조합 근저당 이후 2025년 10월 2일 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-1 서부신시가지코아루해피트리 공동주택및근린생활시설동 1층상가104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린생활시설 · 제1층 제104호 |
| 소유자 | 최성욱 (2019.01.09. 거래가액 293,026,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 162,057,291원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.09. 전주성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2019년 1월 9일 접수된 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 한국토지신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 별도 임차인 신고 내역은 없으며 매각물건명세서상 인수권리도 해당 없음입니다.
② 가격 비교 — 74.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
서부신시가지코아루해피트리 실거래 자료는 최근 12개월 12건, 평균 330,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 385,000,000원입니다. 계산상 최저가 247,000,000원은 최근 평균의 74.7%입니다.
하지만 이 숫자를 이 상가의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 대상면적은 30.8㎡인데 실거래 표본은 59.18㎡·59.83㎡·69.29㎡·69.84㎡이고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 거래층 역시 2층부터 39층까지로, 1층 근린생활시설인 본건과 성격이 다릅니다. 따라서 전체·최근 평균보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.84㎡ | 34 | 385,000,000원 |
| 2026.08 | 69.84㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 69.84㎡ | 39 | 397,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2026.06 | 69.84㎡ | 33 | 397,000,000원 |
| 2026.05 | 69.29㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 69.29㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 69.84㎡ | 29 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 69.29㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 69.84㎡ | 17 | 337,000,000원 |
| 2025.09 | 59.18㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 330,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,742,000원 |
현재 최저가 247,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 216,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 26,742,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 216,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 21,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 60,933,120원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자가 덜 배당받는 금액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당 21,966,400원, 2회 유찰 시 미배당 60,933,120원이 발생해도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북도청 남동측 인근이며, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장, 세내로와 홍산북로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상2층 중 제1층 제104호이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 타일 및 실내인테리어, 바닥은 타일 등 마감입니다.
- 토지. 세로장방형 평지로 인접지와 평탄하며 주상용 건물용지로 이용 중입니다. 동측·서측·북측으로 약 20m·12m·12m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 비교사례 재확인. 최근 실거래 평균 330,583,333원은 대상 30.8㎡와 면적 매칭이 되지 않으므로 응찰가 기준으로 그대로 사용하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 영업 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.01.09. 전주성가신용협동조합 근저당권이 기준이며 매각물건명세서상 인수권리는 해당 없습니다.
- 유찰 시 권리 구조. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 상업용 환금성 점검. 본건은 1층 근린생활시설이므로 아파트 실거래가가 아니라 동일 건물·인근 상가의 임대료와 실제 매매사례가 가격 판단의 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 전주성가신용협동조합의 2019년 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 247,000,000원을 두고 가격 메리트까지 단정할 근거는 부족합니다. 최근 실거래 평균 330,583,333원과 최신 거래 385,000,000원이 존재하지만, 이 표본은 대상 30.8㎡와 면적이 맞지 않고 거래층·이용형태도 본건 1층 근린생활시설과 다릅니다. 따라서 74.7%라는 할인율은 참고 숫자일 뿐입니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 동일·유사 상가 실거래와 임대수익 확인 후 판단”입니다.
