광주지방법원 2025타경50507. 전라남도 완도군 신지면 월양리 542-3에 있는 토지와 건물, 태양광 관련 설비를 함께 보는 물건입니다. 공부상 토지 지목은 학교용지이고 토지면적은 12,868㎡지만, 감정 당시 현황은 폐교로서 공업기타(태양광) 및 잡종지 등으로 이용 중입니다. 건물도 공부상 학교·교실·관사·사택이지만 현재 공실이고, 지붕과 건물 내에 태양광발전설비가 소재합니다. 별도 구조물은 태양광발전설비 구조물로 이용 중입니다.
권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2010년 11월 17일 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이고, 그 뒤의 신용보증기금 근저당권 1,695,600,000원, 현대커머셜 가압류 259,677,051원, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않았고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50507 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 월양리 542-3 · 전라남도 완도군 신지면 신지로 854 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 학교용지 · 현황 폐교·공업기타(태양광) 및 잡종지 등 |
| 토지 | 12,868㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 12,200원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 공부상 학교(교실·관사·사택), 현황 폐교·공실 · 지붕 및 건물 내 태양광발전설비 소재 |
| 소유자 | 주식회사도암엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 964,898,000원 / 540,343,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2009년 설정됐던 국 명의 근저당권 121,121,100원은 2010년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2010.11.17. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2017년 신용보증기금 근저당권, 2023년 현대커머셜 가압류, 2025년 경매개시결정과 국민건강보험공단·완도군 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 보긴 이르다
현재 최저매각가는 540,343,000원으로 감정가 964,898,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 제시 가격은 378,240,100원(39.2%), 4회 유찰 시 264,768,069원(27.44%)입니다.
다만 이 물건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 일반 주거용 부동산이 아니라 폐교·토지·태양광 발전설비가 결합된 특수 물건이므로, 가격 판단의 중심은 감정가 할인율보다 현존 설비·토지 이용상태·향후 활용 가능성에 있어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,803,430원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 1,695,600,000원 | 172,539,570원 |
| 3. 가압류 · 현대커머셜주식회사 | 259,677,051원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,315,277,051원 가운데 채권자 예상배당액은 532,539,570원이며 미배당액은 1,782,737,481원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월부마을 북측 인근으로 마을, 농경지, 태양광발전소 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공부상 학교·교실·관사·사택이지만 현황 폐교·공실이고, 지붕 및 건물 내 태양광발전설비가 소재합니다. 별도 구조물도 태양광발전설비 구조물로 이용 중입니다.
- 토지. 공부상 지목 학교용지, 현황 공업기타(태양광) 및 잡종지 등입니다. 계획관리지역이고 공시지가는 12,200원/㎡입니다.
- 형상. 토지는 12,868㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 소로2류 저촉 및 가축사육제한구역 제한이 기재되어 있고, 농업진흥구역·도로구역·농림지역 등과의 접함 또는 저촉 사항도 확인됩니다.
- 도로구역. 토지 남동측 일부가 도로 및 도로구역 제한을 받지만 감정평가에서는 면적과 비율이 미미한 것으로 반영됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양광 설비 실사. 일부 태양광모듈이 현황 이탈·소재불명으로 기재돼 있습니다. 현존 수량과 작동·귀속 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각이고 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되지만, 컨테이너건물·차광망 하우스 등 가설건축물은 매각 제외입니다.
- 토지 활용성. 공부상 학교용지와 현황 공업기타·잡종지 이용 상태, 계획관리지역 및 각종 저촉사항을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 중소기업은행 근저당권이고 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 쉽지는 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2010년 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인·법정지상권·명시 인수권리도 없습니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리가 아니라 물건 성격에서 올라갑니다. 토지 12,868㎡와 폐교 건물, 태양광 발전설비 및 기계기구가 결합돼 있고, 일부 설비는 소재불명이며 일부 가설건축물은 매각 대상에서도 빠집니다. 현재 최저가 540,343,000원이 감정가의 56%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “두 번 유찰됐으니 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현황·설비·활용성 확인 없이는 가격 매력을 판단하기 어려운 특수물건입니다.
