전주지방법원 2025타경1028. 전주시 완산구 평화동2가 ‘동도미소드림아파트’ 101동 17층 1704호입니다. 감정평가상 20층 중 17층의 아파트로 이용 중이며, 동일 평형 실거래 비교 대상 면적은 84.977㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 권하나이고, 2012.11.30. 전주농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전주농업협동조합 근저당권, 고영진 근저당권, 강성진 가압류, 고창농업협동조합 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 기재된 사람은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 점유 형태까지 임의로 단정할 수는 없습니다. 권리관계보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 268,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 평형 평균은 262,666,666원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1028 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 457-4 동도미소드림아파트 101동 17층1704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 중 17층 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 대상 면적 | 84.977㎡ |
| 소유자 | 권하나 · 2012.11.30. 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 183,608,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.11.30. 전주농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 전주농업협동조합 근저당권 12,000,000원, 고영진 근저당권 39,000,000원, 강성진 가압류 125,262,734원, 고창농업협동조합 근저당권 51,600,000원과 2025.11.07. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 102.0%
동도미소드림 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 262,666,666원, 최신 거래는 2026.08 283,000,000원입니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균의 102.0%이므로 평균 기준 가격 메리트는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 283,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 269,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 6 | 293,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84.977㎡ | 12건 | 262,666,666원 |
거래 범위는 200,000,000원~293,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래 283,000,000원은 최저가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 262,666,666원으로 최저가보다 낮습니다. 따라서 최신 한 건만 보고 저평가라고 판단하기보다는, 최근 평균을 웃도는 신건이라는 점을 우선 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 2. 근저당 · 전주농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전주농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 근저당 · 고영진 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강성진 | 125,262,734원 | 56,448,000원 |
| 6. 근저당 · 고창농업협동조합 | 51,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 383,862,734원 중 예상 배당액은 263,448,000원이며, 미배당은 120,414,734원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 120,414,734원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 173,264,334원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 215,544,014원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 이 사건에서 예상되는 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리 인수액을 변화시키는 구조는 아니고, 매수인 입장에서는 주로 매입가격의 변화가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주대정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 동측으로 왕복6차선 모악로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 중 17층으로 위생·급배수·난방·승강기·소화전·경보·지하주차장·출입보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 남측 약 20m 내외 도로, 동측·서측·북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로2류·소로2류 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 841,800원/㎡입니다.
- 단지. 동도미소드림은 541세대, 2004-10-16 준공이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 262,666,666원의 102.0%입니다. 최근 평균을 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 최신 거래와 평균을 함께 보기. 최신 거래는 283,000,000원이지만 거래 범위는 200,000,000원~293,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 점유 확인. 임차인 명세는 없으나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 214,400,000원, 2회 유찰 시 171,520,000원 시나리오가 제시되어 있으며 각 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2012.11.30. 전주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 262,666,666원의 102.0%입니다. 최신 거래 283,000,000원보다 낮더라도 최근 평균을 넘어선 신건이라는 사실은 그대로입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 보수적으로 접근할 사건으로 보는 것이 일관됩니다.
