전주지방법원 2025타경1056. 완주군 봉동읍 낙평리 285-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층이며 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 203.0㎡의 대지입니다. 등기상 소유자는 김정숙입니다. 현재 경매의 말소기준은 2014.11.07 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준 근저당의 채무자는 이진향으로, 소유자 김정숙과 다릅니다. 그 뒤 2014.12.29 부안수산업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 추가 근저당과 2017.02.13 신한카드 주식회사 가압류 5,168,382원이 설정됐고, 2025.11.26 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평리 285-3 · 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평동서로 32 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 / 구조 | 단독주택 · 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 |
| 토지 | 203.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 김정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 170,644,300원 / 170,644,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 65,041,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2007.01.18 진우현 명의 소유권이전청구권 가등기는 2008.04.21 이미 말소됐고, 2006.10.23 봉동농업협동조합 근저당도 2014.11.07 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 부안수산업협동조합 근저당입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선민 | 미상 | 2016.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이선민의 전입일은 2016.01.12로 말소기준일 2014.11.07보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 이 미상사항은 현재 자료상 매수인 인수액 0원이라는 결론을 뒤집는 대항력 위험으로 표시돼 있지는 않습니다.
② 가격 판단 — 유찰가와 시세를 혼동하면 안 된다
현재 회차는 감정가의 100%인 170,644,300원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 170,644,300원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 136,515,440원, 2회 유찰 시 109,212,352원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 170,644,300원 | 0원 | 809,713,102원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 136,515,440원 | 0원 | 843,364,158원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 109,212,352원 | 0원 | 870,285,003원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,644,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,189,020원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 348,000,000원 | 167,455,280원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,168,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 채권 합계는 977,168,382원, 예상배당은 167,455,280원, 미배당은 809,713,102원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주중학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·각종 근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택으로, 기본적인 위생·급배수·난방설비와 가정용태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 203.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 196,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이선민의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당과 실제 점유 범위를 명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 현장에서 포함 대상과 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 토지 낙평리 285-3와 전주시 덕진구 호성동2가 634 외 2필지 진흥더블파크 303동 901호가 공동담보로 기재됐고, 해당 아파트 부분은 2018.11.21 공동담보 일부소멸로 부기돼 있습니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 170,644,300원이나 실거래 비교자료가 없습니다. 1회·2회 유찰가도 실제 주변 단독주택 및 토지 거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 미배당 809,713,102원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 매수인이 떠안는 금액으로 혼동하면 안 됩니다. 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.07 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이선민도 2016.01.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 170,644,300원인 신건이지만, 주변 실거래 비교 없이 이 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 1회 유찰 시 136,515,440원, 2회 유찰 시 109,212,352원으로 내려가더라도 마찬가지입니다. 권리는 합격권, 가격은 비교 확인이 필요한 사건이며, 보증금·확정일자 미상 임차인과 제시외 건물의 실제 범위까지 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
