전주지방법원 2025타경1072. 전주 덕진구 송천동1가 ‘비사벌아파트’ 11동 4층 405호입니다. 현재 소유자는 김상현으로, 2020년 2월 7일 거래가 73,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 59,950,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 정읍시 압류, 한국자산관리공사 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이영진은 2024년 10월 4일 전입했습니다. 말소기준일인 2020년 2월 7일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이번 물건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 464 비사벌아파트 11동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.58㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김상현 (2020.02.07. 거래가 73,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 37,882,069원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 1990년대의 가압류·가등기·근저당과 경매 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2020년 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 등록된 국민건강보험공단 압류, 정읍시 압류, 한국자산관리공사 가압류 및 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 11동 405호 | 2024.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 33% 높다
비사벌(464) 전용 59㎡대의 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균은 93,583,333원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 90,300,000원, 최신 거래는 2026년 7월 105,000,000원입니다. 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.58㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 57.96㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.58㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.58㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.58㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 90,300,000원 |
최근 거래 흐름은 더 중요합니다. 최근 구간이 이전 구간보다 17.9% 낮아진 하락 추세이고, 최신 거래 105,000,000원도 현재 최저가보다 15,000,000원 낮습니다. 따라서 전체 평균 93,583,333원을 기준으로 보더라도, 최근 평균 90,300,000원을 기준으로 보더라도 신건 120,000,000원은 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 59,950,000원 | 59,950,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 188,339,374원 | 57,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 248,289,374원 중 예상 배당액은 117,520,000원이고 미배당액은 130,769,374원입니다. 한국자산관리공사 가압류는 일부 미배당이 발생하지만 기준권리 뒤 권리이므로 그 미배당액을 매수인이 승계하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송천초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 동측 인근으로 왕복 6차선 송천중앙로가 지나며 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 4층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 서측·북측으로 약 8m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·소로2류 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 553,600원/㎡입니다.
- 환금성. 380세대, 1987년 1월 24일 준공 단지로 최근 실거래는 7,000만원부터 1억2,000만원까지 편차가 크며 최근 가격 흐름은 -17.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 93,583,333원보다 최근 12개월 평균 90,300,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해서 보세요.
- 신건 고가 입찰 경계. 최저가 120,000,000원은 최근 시세의 132.9%라 현재 회차에서 가격 우위가 없습니다.
- 점유관계 확인. 이영진의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국민건강보험공단·정읍시 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 점유자가 존재하므로 체납 관리비와 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건은 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 이영진 역시 2024년 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 1.20억은 최근 12개월 평균 9,030만원의 132.9%이고 최신 거래 1.05억보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름이 -17.9%로 하락 중입니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 입찰 기준가입니다.
